李海文

Dooby Li

人稱Dooby Sir，資深置業投資導師，具30年地產代理銷售、管理策劃及投資經驗。曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問，為多間上市公司地產部作培訓及講座，亦為珠海市房地產經紀人行業協會擔任顧問。他同時是香港一巴仙培訓學院導師，傳授香港買家內地置業投資知識及分享實戰經驗。他亦是中港傳媒訪問常客，專門解答大灣區置業疑難。

中央為了救經濟，自肺炎疫情爆發以來，人行連環調低貸款市場報價利率(LPR)，變相減息。好多人以為減息個個業主都受惠，但筆者想講新LPR房貸下調，不等於過去承造的房貸基準利率下降。

首先講講甚麼是LPR？

LPR是以全國18間最有代表性的商業銀行，與最優質客戶之間的貸款利率為依據，LPR利率要參考中期借貸便利(MLF)利率而定。

上月20號，人行公布最新的LPR，1年期LPR下調10點子，至4.05%；5年期LPR下調5點子，至4.75%。值得注意，1年期LPR下調10點子，但5年期才下調5點子，有很強烈的政策含義。

5年期LPR利率被視為房貸基準利率，因為房貸利率期限較長，大部分銀行承造房貸，都會參考5年期LPR利率。

新LPR房貸利率下調，會降低小業主每月供款壓力嗎？

去年底，人行宣佈推出「存量貸款利率基準轉換」方案，即是說，新造房貸都會參考5年期LPR定價。現在5年期LPR利率（新的房貸基準利率）下調意義非常大。意味你2019年後買的新樓採用LPR計息，房貸利率都可以下調5點子。

但如果房貸在2019年前辦理，減息不關你的事，月供沒有減少，因為之前採用了舊的房貸基準利率，今次下調的是LPR利率。不過，多間內地銀行都公布，已可以安排舊房貸合約業主，轉用LPR利率計息的新合約。

筆者認為，5年期LPR利率減幅較小，是中央不希望太多買家因為減息因素衝入市，而是希望樓價平穩發展。但在疫情下，隨着經濟受衝擊，相信最終都會陸逐放寬各地的樓市調控。