筆者上個月收到兩位讀者求助，又是關於買入內地「商住兩用公寓」後中招，雖然我已經提供處理方案，但發現很多人仍然相繼買入這種高危項目，所以想再次與大家分享這個話題。

第一位劉先生，2018年在內地買入兩間「商住兩用」公寓，原本約定2020年底交樓，但至今未收到收樓通知，他了解後發現項目還未完工。

另一位莊小姐說 ，在2017年購入內地一間聲稱可以「商住兩用」的公寓，早幾年成功收樓。購買時，發展商承諾售後返租，由酒店託管方營運及支付租金。會對單位統一裝修，回報以實際收益扣除營運成本為準，每年約有6至8厘，吸引她即時購買一間作投資，簽定5年託管合約，同時支付酒店托管方要求的統一內部裝修及傢俬電器費用，共3.5萬元人民幣。

從表面上睇非常吸引，但問題來了，莊小姐稱直至今日只收到2個季度的收益。而在業主群內發現原來已有多位業主留言指責酒店託管方承諾的收益多個月來沒有支付，查詢時一個推一個。

以上個案存在兩大問題。

一、發展商或地產代理為促銷，把實際是「商業用途性質公寓」，宣傳成「商住兩用」，誤導消費者。

二、利用高回報或穩定收益的「售後返租、售後託管」，吸引投資者購買。

近年，香港傳媒都有報道，這類投資項目存在高風險，但不時仍有人中招，在Facebook或YouTube仍有不少廣告以「商住兩用」、「返回報」等字眼作招徠。有見及此，筆者不厭其煩，再說一次內地的物業用途性質，哪些物業「建議買、謹慎買、不建議買」，作為對大家的建議。

謹慎買

第一類，商業用途性質公寓。若干年前「商改住」確實曾經存在，但經內地土地制度改革後，大多數城市正常情況下已禁止商業、辦公用途的土地興建的項目，內部設計成類似住宅，也不可以突顯居住設施，例如配備煮食爐具、睡床等。目前市場上出售所謂「商住兩用公寓」，95%都屬於「商業用途性質公寓」或「非住宅用途公寓」。

「商業用途性質公寓」有別於住宅，土地使用年期較短，一般為40年，少數為50年。正常情況下，水、電按商業標準收費，不能接駁天然氣，按揭年期最長10年，貸款利率較住宅高，契稅為3%，建築標準較住宅低，例如採光、通風、公攤面積、公共活動空間及綠化率等，賣樓所繳交稅項成本亦較住宅高，收樓後人流較複雜，因為有部份單位會用作辦工。特別一提，大多數持有此類物業的業主，不能入戶及安排子女入讀該區的公立學校。

條例雖然如此，但實際情況下，每個城市可因城施策，作出調節，同一城市不同地，甚至不同項目也可以有別。舉例，在2017年中山某發展商曾邀請筆者參觀一個非住宅用途的公寓項目，該項目能夠接駁天然氣，水、電按住宅收費標準。而最近，亦有某些城市調整放寬持有「非住宅用途公寓」持有人入戶及子女就讀公立學校限制。

所以，筆者建議，在購買此類項目前多搜集資料，了解該地區最新條例，才能判斷宣傳資料及內容的真確性。

1. 車位

常見代理宣傳內地車位時，引用香港及澳門車位投資價值作比較，誇大內地車位的升值潛力。香港及澳門地少人多，金融區、旺區、大部份屋苑車位供不應求，違規泊車抄牌多，車位自然有投資價值。但內地地大物博，投資前要按每個城市及地段，判斷是否值得買入，不能套用港澳一套。當然，買來自用沒有問題，但想刀仔鋸大樹就要三思。

2. 舖位

「一舖養三代」的思維投資舖位已過時，現在搞不好要「三代養一舖」。投資舖位比住宅難度高得多，如果真的要買，建議買民生旺區的臨街地舖，最好緊靠入住率高的大型屋苑，並要統計好地舖數量、靠近屋苑出入口等；其次，可選擇商業圈旺區臨街地舖 ，最好連著或附近有大型商場，留意商場行業分佈，統計出名牌商家數量等，以衡量投資價值。

3. 寫字樓

寫字樓作投資要「謹慎買」，現在很多一、二線城市的寫字樓出現空置率上升，最好選擇一、二線城市的一線區一線位、或二線區的一線位，要近地鐵或主要幹道，選擇真正地標式寫字樓，附近有大型商圈如商業街、購物中心（了解商圈內行業分佈，統計知名品牌數量、最好有五星級酒店等）。

其次，注意寫字樓外型外觀要吸引、大堂要豪華四正、電梯分流及數量、物業管理口碑、發展商要有同類項目開發經驗等。特別一提，如地段內寫字樓佔大量較細面積則要再謹慎。反之，地段內有大量全幢物業由發展商自己持有收租，增值效果會較好。

不建議買

1. 小產權

大多數指沒有不動產權證書物業，不受法律保護。但實際上，因城施策每個城市政策都不同，有些城市默許對外發售及有證書。有些城市則只對特定人群發售。有些小產權未得到全面合法合規興建，政府有關部門可要求拆卸。在模糊不清及風險高的情況下，不建議一般投資者購買。

2. 承諾有固定租金或回報的辦公、酒店式等商業公寓，商場、劏場格仔舖

所謂承諾的租金回報，大部份是「羊毛出在羊身上」。一般情況下，樓價高於市場價，回報多出樓價而來。這種操作模式風險較高，一旦樓盤賣得不好或酒店、商場經營不善，已收到樓價的發展商可能「走佬」或爛尾，部份其至最後沒有經營，套現後消失，投資者有機會血本無歸！

補充一點，市場上確實有返租商業公寓項目能夠履行承諾，有經營及有收益給業主，這就要考你經驗及眼光。但如果自己不熟悉又沒有經驗、筆者一律不建議買。

建議買

1.住宅

雖然建議買，但也要慎選發展商，早在2018年筆者曾出過文章「購買國內物業如何選擇發展商」，提及上市開發商未必一定好。經歷三條紅線、疫情、發展商過度槓桿、停貸潮等事件，現時買家比以往更加會慎選發展商。

過往，筆者寫過多篇文章教大家買內地樓防中伏，但發現勸人不要買其實都不易，希望再借今期文章，讓大家做購買決定前，停一停、想一想。