近期內地房企大部份都在苦苦掙扎，不是已經「爆雷」就是準備「爆雷」，但筆者有幾位香港朋友想趁這個機會入場買筍盤，又擔心買中爛尾樓，打聽到內地銀主盤的售價甚至低殘過二手樓，於是乎請教我在內地買銀主盤如何避免中伏。這個問題，相信不少讀者都有興趣知道，不妨與各位分享。

在香港買銀主盤的方法，或者有些讀者已經很熟悉，所以也不多作解釋。而內地的銀主盤則大致分為兩類，先講最常見，稱為「法院拍賣房屋」的銀主盤，又稱「法拍房」。它指的是遭法院強制執行拍賣的物業，大多數是小業主無按時償還銀行房貸供款或無能力償還其他債務，而被銀行經司法程序向法院申請強制收樓，再將物業拍賣，拍賣所得款項用作償還債務。

但法拍房除了價錢平，又從哪裡可以獲取拍賣資訊？甚麽人有資格購買？可以做按揭嗎？能夠順利轉名嗎？

如何獲得法拍房資訊？

首先，大家可以在法院委託的網上拍賣平台獲得法拍房資訊，入圍的網拍平台有多間，最常見淘寶阿里拍賣或京東拍賣。特別要提醒，不同網站除了法拍房的數量及物業有區別之外，更重要是裡面的條款也有區別，想競投就要細閱條款。

拍賣前有無樓睇？物業有無租約？

一般法拍房都可以睇樓，睇樓時間會在網頁內公佈並須提前預約。關於物業本身有無租約，會直接影響拍賣成功後的收樓，網頁內亦會公示物業的佔用情況，例如租賃情況，如果公示內容沒有租約，你還需自行向法院或不動產登記中心了解有沒有存在第三方的居住權，儘可能保障自身利益。

業權要清晰

下一步就要了解物業的業權，一般網頁內亦會公示單位業權資料給準競拍方了解，最好欠債人是百分百佔有單位業權，如欠債人只佔部分業權，後期過戶會相當麻煩。另外，公司持有物業的建議不要考慮了，因為後期過戶稅會較個人持有高得多。

*以下是所拍賣物業的產權資料*

稅費、過戶費點計？由誰承擔？還會有其他隱形收費嗎？

買家除了要交固定契稅外，還要承擔過戶產生的費用，例如賣家稅（包括增值稅、印花稅、個人所提稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等），大家先不要被那麼多種稅項嚇怕，下面簡單跟大家分析，如物業產權持有人是個人，稅項分為兩種，分別是增值稅與個人所得稅，若符合「滿五唯一」（即滿五年廣東省內，以夫妻為單位唯一一套住宅）是免稅的，「滿五不唯一」免增值稅但要交個稅3%，「滿2年」同樣只交個稅3%；如物業產權持有是公司，要交稅項的種類對比個人持有的更多，這點與香港大大不同，所以參與競拍前一定要向不動產登記中心稅務區或稅局了解清楚，知道競拍成功後要承擔的總稅額。

舉個例，筆者4月參與京東拍賣的一個單位，物業公示產權登記日期為2011年5月11日，現時為2022年即已過5年，了解後物業 「滿五年」但「不是唯一」，競拍成功者需承擔賣家的個人所得稅，為成交價的3%。

搞清楚稅費外，還要向該屋苑之物業管理公司及各部門，了解該單位有無欠物業管理費、水電煤等日常的開支，因為這些費用最終也是你負責找數。

*以下是所拍賣物業的產權資料，可了解到年期*

法拍房價格究竟有幾低？

是否發現法拍房有很多條條框框，手續又繁瑣，還要浪費時間查核，為何還有這麼多人願意去競拍法拍房？講到底因為法拍房比起正常二手樓價還要低，甚至低很多。以筆者所參與拍賣的單位為例，物業位於珠海市中心前山河旁，發展商中海的一個住宅項目，兩梯三伙，建築面積134.62㎡，一線河景，高層，南北通，起拍價人民幣250萬，每平約為1.8萬元，競拍出價1萬元/次；相對同屋苑相同面積單位市場二手叫價約人民幣450萬，以450萬計算每平約人民幣3.3萬。起拍單價對比市場二手價足足平1.5萬/㎡，如果競拍者數量不多、競拍者實力不足，真的可以執到筍盤。這幾年疫情反覆導致經濟受壓，法拍房亦隨之增加，好多用家及投資者希望從中買到筍盤，因此拍賣活動亦相對活躍。

篇幅有限，下一期會再跟大家講解其他有關法拍房要注意的事，特別是可不可以承造按揭？過戶手續等，下期見。