英國脫歐令日圓作為避險貨幣而大幅升值，至近期才稍見回落。筆者公司不少客戶都高興地告訴我，在過去兩星期於日圓高位時，把過去存於銀行的日本樓租金兌換港幣賺取匯價獲利。

美麗誤會

過去不少媒體經常指，買海外房地產容易「賺樓價，蝕匯水」，其實是一個美麗的誤會。別的國家物業先不談，日圓作為國際貨幣，客戶每月所收到的租金也是日圓，不用直接兌換港幣。投資者可以等匯率回升至滿意水平，才去選擇兌換港元或美元。國際貨幣總有周期性升跌，故實際並不大存在「蝕匯水」的問題。投資置業本屬中長線投資，如果不急於每月兌換租金之貨幣，則「賺匯水」的情況反而更加普遍。

投資返璞歸真

說回英國脫歐對日圓及日本樓市之影響；日本雖然同樣面對經濟增長停滯、債務高企的問題，但由於日本基礎產業結構完整、屬債權人主要國家、能源價格低落對日本經濟帶來好處，再加上日本已經連續22個月出現經常項目盈餘，日本資產已經是能夠容納巨大流動資金的最好的選擇之一。在全球市場風險大增的情況下，投資者將會返璞歸真，資金重歸價值分析。因此筆者相信，低估值、正淨回報（扣除通脹後）、低風險的日本樓市的需求仍會很高。

投資更穩定市場

面對歐洲及新興市場經濟不確定性，預計投資者會傾向把目標轉向更為穩定的市場。此外很多人都擔心金融市場變化導致股票和其他流動性投資的下跌以及對養老及退休前景的影響，這些都會促使本地投資者重新審視房地產的價值，尤其是利率已跌到負數的日本。

下篇再和大家分享下半年投資日本樓盤貼士！