近年來隨著日本「安倍經濟學」令日圓大幅貶值，大大增加了市場對日元優質資產的需求，也帶起了日本這個港人外遊熱門地點物業的投資熱潮。說起海外物業投資，香港人可以說絕不陌生，由早年的大陸物業，讀書移民熱點的加拿大、澳洲及英國物業再到近年熱門的馬來西亞、泰國物業，精明的香港地產投資客足跡可以說遍及全球。

全球各地物業投資有著不同的民情和程序，隔山買牛自然應當倍加小心，以下我嘗試就坊間常說的日本物業投資疑似陷阱進行剖析，以免投資者誤墮陷阱，見招拆招。

日本的物業市場和香港略有不同，但是同樣是擁有相對完善的制度，加上日本人對於細節的要求是極為嚴謹，這一點也完全展現在日本房地產行業中。

三大投資日本樓陷阱

1.租霸

出租物業，作為業主最擔心的問題自然是不幸遇上租霸，不但沒有租金收入，還要費盡心思收回單位，萬一遇上更惡劣的租霸，甚至還要面對收回單位後的清理及裝修費用。

拆解：完善保證人及保證會社制度

在日本，租客要租賃物業比在香港更困難，除了同樣要支付按金外，更需要在租賃合約上加上保證人條款以保障業主的權益。萬一出現欠租情況，保證人便需要承擔責任，由於責任重大，一般只有租客的直屬親人願意擔當租客的保證人，如此一來令到欠租事件成本大增，可大大減低遇上租霸的機會。

因此，留學生或在日工作的外國人自然是很難找到保證人作擔保，這個時候租客就需要尋求保證會社的幫助。所謂的保證會社簡單而言就是為租客提供作為保證人的收費服務，在對租客完成背景審查並收取半個月至1個月租房租的費用後，為租客承擔起原來保證人的責任。如此一來，租客解決了找不到保證人的煩惱，業主也不會擔心租客欠租，因為保證會社會替租客繼續付給房東房租，一般維期半年左右，視具體合約而定。

 

2.物業空置率高

日本人口多集中於東京、大阪及福岡等大城市，鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免購入非都市物業，即使鄉郊地區物業出租回報表面吸引，但若往後租客搬走，物業長期空置，回報率自不能保證。

拆解：選購物業時注意事項

• 首選東京、大阪及福岡等大城市進行投資。
• 注意物業與鄰近車站距離，建議10分鐘內可達車站，否則租出機會較低。 
• 如物業面積較細，選擇鄰近學校，較容易找到租客。
• 注意樓層及座向，較低層及較少日照的單位較難租出。
• 注意物業會否鄰近高速公路，晚間噪音令物業租值大打折扣。

 

3.地產仲介良莠不齊

由於近年香港出現的日本樓熱潮，令市場上出現大量日本地產仲介，當中良莠不齊，有部分仲介在日本沒有辦事處或規模較小，缺乏能力照顧及管理當地物業，往往為業主增添不少麻煩。

拆解：小心選擇仲介

購買物業並非小事，尤其是隔山買牛，更應小心。選購單位要記得找一間有規模、專業的仲介公司，以避免購入日本物業及出租時出現不必要的麻煩。