日本買樓7大必讀貼士
近年來，由於日本進行量化寬鬆，令日元貶值以及日本優質資產的需求大增，也帶起了海外投資日本物業的熱潮。本文嘗試為有興趣投資日本物業的人士列出有關在日本買樓須知及貼士，希望能作為有意投資日本物業人士的參考。
- 日本買樓入場費
日本樓價經過多年下跌，入場費已跌到普通香港人可以輕易負擔的水平。目前即是是東京市內的STUDIO物業也只需幾十萬港元便可入市。一個200平方呎左右的東京市區內單位，要價在70萬港元左右，大阪及福崗還可以更低10-15%。
- 日本買樓流程
日本買樓流程和香港差不多，但如是較小積單位，一般交易時間較短，而且以現金交易為主。市場上有不少仲介公司可以為客戶提供一條龍服務，由買樓到出租可以一手包辦，業主甚至無須親身前往日本即可授權仲介公司辦妥一切事宜。只要找到一間專業的仲介公司，投資者即可安坐家中，享受成為日本樓業主的好處。
- 日本樓的買賣及持有費用
相較香港物業，日本樓的買賣費用較高，樓價越低相對的比率越高，相關費要佔樓價5-8%，出售時還有機會要支付資本增值稅，因此買入日本樓不宜短炒，應該抱有中長線投資的心態。至於日本樓持有費用，和香港大同小異，但總體而言，扣除一切使費後的真實回報要遠高於香港。
- 地震影響
由於日本過住經歷過多場大地震，因此日本物業的防震水平可以說是世界一流，尤其是在1981年新耐震法通過後，其後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業有7級耐震，只要物業不是處於震央，地震對物業造成的損傷可以大大減輕。此外，業主亦可為物業買地震保險，進一步防止地震的損失，保費一年約數百元港幣，保額可達建築物價值的5成。另外，日本的物業一般為永久地權，購入時土地本身已佔一定比例的價值。
- 租霸問題
日本人是個很守信用的民族，很少出現欠租的情況，而且日本人租樓需要找擔保人擔保，如租客欠租，可追收擔保人欠租。再者，租客欠租會有紀錄，防止欠租租客再租其他物業。而非日本人租屋需要得到保證會社的擔保，令租霸問題相對較少出現
- 日本物業前景
日本樓價自經濟泡沫後，經歷廿年的下跌，筆者研究顯示，日本大城市的樓價以東京為代表際上已經見底緩慢上升,即使經歷了08年的金融風暴和11年的311核災難亦只能暫時阻止升勢，在安倍經濟學後升勢更見凌厲，已走出下跌陰霾，詳見下圖。
自「安倍經濟學」出台後，日本有望可走出長期通縮。加上東京奧運、日本開賭場等因素刺激，再加上日本樓價長期受到低估，更增日本樓的吸引力，令日本物業前景看俏。
- 日圓未來走勢
日圓走勢固然會影響租金回報或售價，但透過物業按揭因為借日圓還日圓可以作下跌的對沖。此外日圓作為高流通量貨幣，具有避險性質，可以作為港人分散投資風險的理想工具，令日本樓成為進可攻退可守的理想資產。
最後，如果大家對投資日本樓有興趣，市場上有不少仲介公司會不時舉辦日本物業投資講座，大家應該多把握機會出席，多問多睇，自然可以有效規避風險，有助資產管理。