有一位客戶現時52歲，1992年在香港買入一個住宅單位，現估價約值760萬，計劃把樓宇貸款400萬購買海外物業作投資，他咨詢了一位投資專家，該專家反對客人把香港物業加按再FULL PAY 買外國樓，專家解釋說：「表面上是賺了息差，但實際上耗盡自己的貸款額，就更難通過壓力測試在香港買樓，假如5年後香港樓市滑落，到時便錯失了在香港買樓的機會。又舉例如果客戶所買的海外物業5年之後升20%，但當地貨幣亦同時大幅貶值20%，賣樓後根本沒有賺過。建議客戶加上太太做擔保，保持實力，有待香港樓價回落時入市，在香港再買樓總比隔山買牛好。」

我跟據以上論點與客人分析：

1.    假設5年後香港樓價大跌，客人加按的物業價值亦會跟隨下跌；另外，客人距離退休年期越近，銀行可提供給客戶的供款年期亦相繼縮短，增加了每月的供款壓力。

2.    買樓是一項長線投資，每月租金收入已可抵消按揭供款。而換個一個角度，亦可能是匯價大升加上樓市大升，得到的是雙重利潤，關鍵是在於揀選海外物業時，留意該國家的經濟及樓市發展的潛力 (可參考星島虎報海外地產網的熱門專題，有關新西蘭的報導)【紐西蘭置業移民攻略】營商環境冠絕全球 基建推經濟發展https://goo.gl/vyXDe6，以及各國外匯管制的措施。

「息率降樓價升」

2008年金融海嘯之後，香港按息降至歷史新低，香港樓價於隨後幾年不斷攀升，升幅逾倍，被解讀為按揭息率下跌而推動樓價上升，但現實是多國推行寬鬆貨幣政策，熱錢流入本港推低銀行同業拆息至異常低水平，熱錢湧入銀行體系，加上中國內地人民的支持，推高置業需求及資產價格。從歷史上「息率降樓價升」這個現象並不常見。縱觀其他國家，一般的樓按息率與租金回報的差距少於2厘。究竟我們應如何把握這機遇呢?

現時香港樓價高企、美元強、利率低，而投資海外物業不論呎價或租金回報一般都比香港高，可趁著這個百年一遇的好時機，以少資本而獲得最大的回報。機會瞬間即逝，就看你今天怎樣把握，立刻行動計劃一個切合你的投資方案吧！