讀者來信︰

諗sir您好，小弟拜讀您的文章和書藉大約半年時間，想請教如何有效管理家人和自己的財富：

現況：

小弟今年30歲，與已退休父母同住30年樓齡沙田私樓（已供九成）約市值700萬，父母有退休金每月約兩萬五元，現金加股票市值約70萬。父母和自己已買基本醫療保險和少量人壽。

本人任職大公司經理，月入穩定，連年尾花紅月薪平均5.5萬港元，現金加股票市值約60萬，月儲2.5萬現金左右。另有大灣區一物業（已供完），市值人民幣110萬，正打算出租，月租可收約2,200元人民幣。女友月入1.6萬元，沒有儲蓄。沒有急切搬出來的剛性需要，但希望5年左右可搬離父母有私人空間。

想請問宏觀來說現在情況應否買樓？買什麼樓？那一區？買樓和做債基的比例如何？應否賣了大灣區的物業做其他投資？短中長線有什麼投資建議？感激！

祝身體健康，一順順利!

ANSWER:

筆者認為不要參考太多宏觀經濟的事情作個人投資決定，宏觀分析令人涉獵過多，好處係令記者容易寫野，令報紙版位有野填上，但問題是「英國脫歐，貿易戰，豬瘟，日圓急升，美國地震」樣樣都可以影響市場，而影響有大小之別。若一個人只同你談及「貿易戰、加息、內房債」會影響香港樓市，但沒指出誰是主軸和副軸，分析是不完全的。不排除有些人為講而講，去搬些不能被證實的理據去推斷大市，而你參考此分析只會令你亂，無所得著。

現時影響香港樓市的主軸在於，用家同投資者的雙方角力那方會勝出，2019年首兩季相信投資氣氛差勁，樓市將失去投資客的購買力，但筆者見到用家入市仍踴躍，此可見於土地註冊處至2018年11月數據，3至5百萬樓的成交數目跌至九月已止住，而1000萬以上單位成交數目不斷萎縮，500至1000萬樓成交亦未見有到底回升之象，筆者看法是市場累積了不少買樓需求，而需求當中想買樓自住的人與作投資的人可平分秋色，每當價碼到可接受範圍就吸引人入市託實個價。

相反97年沒辣招參與者可日日摸貨，樓市買賣參與者基本上九成都係投資需要，投資者只要覺得間樓會跌，100萬買可80萬放，但自住者唔會，更不時會因樓市跌而自己補錢兩房換三房。政府2010、2012兩次出辣招，令樓市投資者佔比大大減少。影響香港樓市最重的還是辣招及香港本身生產力GDP，看倌視點勿被人帶得太遠。

香港本身生產力GDP，最要看是香港兩大產業支柱，地產同金融。香港的律師、會計師，能賺錢的一批大都為股票市場或地產商服務。每賣一間新樓都由「士孖打律師樓代表」，每批一單豪宅成交，銀行少都回十幾廿萬比按揭轉介公司，銀行自己賺幾多大家心中有數，咁既上落其他正行少見。貿易戰令不少港人感覺不安，惟筆者淺見，美國如進一步封鎖大陸，香港仍可擔任似韓戰中作為中國透氣窗的角色。香港同上海歷史上總不能共榮，一個上必有另一個落。美國亦不會輕易取消香港的特惠優待，皆因趕盡則可能殺絕埋自己，此點大家值得思考。

當然最重要還是自身考慮，讀者及其女友借貸力共(55K+16K)/10000=919萬，在旺市不宜用超六成借貸力，因不用盡令買樓者見價升即可先賺價，買後跌亦留了借貸力再補價，此為兩全穩妥之策。筆者不建議大家估市升跌去決定應否入市，而是為自己構建一個無論升跌都對自己有利或有好路行的投資方案。

亦因此讀者宜只動用約500萬借貸力買樓，係用盡九成上會「420萬上限」之原則下，讀者宜付80萬左右首期，預算500萬屋苑樓。不買單幢或唐樓係因為年青人現金一般唔夠，而唐樓同單幢好多時要賣擺半年都可能放唔到，令現金回籠受阻。誠然買單幢或唐要更高的睇樓同審核業權技巧，這些在買樓001課有授，惟讀者與其他人一樣首間樓都係由大屋苑入手好。

影響一間屋最主要是其間格、次為屋苑，再次才是區份。例如你選到元朗唯一可以連哂全幢樓天台面積既單位契，公契亦查明可以裝太陽能發電版比你賣電比電力公司，咁既單位咁既稀有性，就當你區份差亦可跑贏。相反你買油尖旺上海街某單幢樓既一房，就當你區份好都可以長期唔升，可能你樓下經營非法業務加上一房單位客源窄，令你空租期長即單位唔值租致叫唔起個價。留意影響一單位價值之次序：間格>屋苑>區份>大環境經濟，筆者已在早期文章解釋過。

由於讀者沒即時搬出之需要，可以考慮在樓市比高位跌了至少20%之時，八或九成上會買樓。原因是樓市跌了20%時再八成上會，表示樓市要在高位急跌40%才會令人負資產，此等急跌在97年才會有，筆者認為未來樓市就算跌，都唔會似97年咁急，原因都是首兩段解的市場結構有關。在等待之時，可用收息101的債基疊增之法，將錢投入E或B餐收息。E餐10%在收息101有解及講明點先做到，係佢儲25K/月的速度加上本身有60萬流動資金，年年收10-18%息相信5年內會累積足夠錢係35歲前買到兩間樓。