諗sir你好，我早前賣掉一間未補地價居屋，回籠400萬。由於對投資不是很認識，年紀亦已40，父母年邁，希望可以接父母與自己及子女一齊住。

本人40歳，人工28k穩定

銀行現金：$440萬連同賣樓套錢

先生收入：20至50k/每月，不穩定

資產：無

小孩兩個，有一個工人姐姐，每天早出晚歸奔波忙碌。

由於父母病要工人照顧，賣兩房後我地希望入住四房與我的父母一齊住。賣樓套的錢不想風險投資，由於信貼士買賣股票招致大損失，所以不打算再買股踏實做人。希望可以活用400萬住4房。

虛心請教。如何有足夠現金流，謝謝！

ANSWER:

讀者由居屋兩房Upgrade至私樓四房，難度頗高。讀者亦私下與筆者談過，睇緊日出康城的四房，相對上便宜一點及出入的路段都方便老人家行走，那我們看點幫呢位有孝心讀者。

達成四房目標前，時常謹記要「補底」。即係領軍出戰時，必先預留兵力去守好原本的城。讀者現只持現金，最怕萬一樓市再升上去，佢揸個400萬未必夠佢付首期買回一間細細的樓。大家可看三天前(9月10日)的個案，一位離港多年的人，400萬賣走海逸豪園，今時已升至1400萬，所以請勿再估樓市跌而只揸Cash，對樓市行空倉，除非你是很窮或很有錢的人。窮人無野好輸，被迫要博。有錢人已搵夠成世人洗費，再做投資不含自用因素，有較高容錯率去考自己眼光。

另外一個極端，有些人要計到全無風險才會下注，又話怕Call Loan時無錢補比銀行，永世唔借錢唔做槓桿。只好說閣下手上如錢不夠就無得驚咁多，乜都唔做亦唔表示零風險，因為人腦在現今商業社會越不見重要，人工N年唔加而樓價物價升升升，真係只由富戶炒樓炒鼓油而引致？希望大家在近十年利用手提電話之方便時，同時想想手電、移動運算及互聯網是否在淘汰你。電腦可24小時學習，縱然有錯，可編入不同機制去彌補，更何況人腦都唔係冇錯。

讀者要用400萬當中120萬補一注去買返樓，對沖一旦樓市再升買唔返的風險。另外買樓要配合時間先見效，即利用時間及通脹去磨走負債令自己老來有樓，所以讀者40歲有樓才可在55至60歲收成。就當佢等到50，樓價跌買到平樓，不一定表示60歲會大賺，因為樓市往後升定跌好難講，但通脹就九成九會年年發生，所以讀者請考慮兩成首期買間舊屋苑兩房去「借」比朋友用一下，而自己補貼些錢租四房。

淨低280萬可抽其中250萬做債基，由於250萬對買直債而言是本金少，加上讀者要月月收息去貼租四房支出，所以還是用債基較好。用保險冇可能，要鎖死3、5、7年雖保本。用股票易失預算，加上加按得的穩陣錢不宜買股。有些人將樓加按錢在過去一年大賺，只好說「水退」後埋單，才知邊個有斬獲。

250萬投入一半E餐一半B餐，平均有14至15%，一個月收息$29166，夠佢租樓。其實筆者對買債基後讀者只剩30萬現金不放心，如果佢自己都可以用工資津貼些少，不如只做200萬債基收兩萬餘息，淨80萬現金去預，一旦出現之極端市況吧。還有無論買200或250萬，都要分注買。