諗sir， 睇你既文章、videos一排，覺得你的分析到位，令我加深反省、思考。

小女子31歲，之前因股票炒賣失利，錯過買樓機會，現時只是買一些收息股。 剛進入銀行工作，月入5萬，有70萬現金，每月可儲2.5~3萬。因為銀行有員工按揭優惠，可以做人工100倍的100%按揭，我的Case即500萬，但公司要我地先付訂，才可申請按揭，我擔心現在的現金不能應付訂金。

你覺得現時是否利用這員工按揭的時候？我也有留意大灣區物業，我現在到大灣區投資，還是在港利用員工按揭上車？

ANSWER:

炒股，應早做，及在學好策略之後有部署地做，而唔係將要買樓成家時做。銀行職員plan買樓，經濟差比人裁左，係要即時call-loan的，到時就失業加call-loan一齊黎。轉工人士，要做夠6個月先可做按揭，就當用銀行自己plan，中等職層要過左試用期先得。相信上述讀者都諗過，希望是諗sir多口重覆吧。

買樓是利用槓桿先借貸達成沽空美金，讓通賬讓你賺錢之原理，好處是肯定性高，除非未來廿年無通賬。壞處是要等，但穩。惟內地買樓就當首置有借貸，日後樓價如果升加按都難，上星期先答咗個早年係深圳買樓而家想知點加按既Case。

至於內地樓市如賺錢，究竟人民幣或美金要邊樣？相信內地人已俾咗答案大家，讀者做銀行有先機唔會唔知。同埋中國地大物博，就當淨計大灣區都很大，所以買錯區唔會好似香港咁等一下就可返轉頭。筆者認為如真要在內地買，就要買一線，價高而又在好地段，好似廣州要買荔灣或天河。千祈咪因為一個地鐵站而決定在內地買樓，還有就是未搞好香港頭兩間樓，不用急著喺內地置業，始終在港首置樓九成上會，拉長還對貶債之效益很高。

順帶一提，近日獅子銀行宣傳可以用繼子或partner形式作受益人買保險，對應時勢及尊重同性戀者咁話！筆者看法是銀行為求業績已狠心淪為洗錢機器，好處是內地人將錢拎到香港幫佢partner買份保險，一旦partner過世錢即可「洗白白」落返佢自己個袋，大大減省之前一定要搵對夫婦或近親才可咁做之煩惱。壞處是香港經濟進一步建基於依賴「不見光」的行業，變相令自己無牌係手，一旦「潮退」將受很大傷害。

若果我是30出頭的讀者，會再儲一下錢，按佢進度一年之後已有近100萬，而家先去心儀屋苑先學好睇樓，然後利用個人九成上會優勢單人名買約500萬的樓，即出支首期50萬而雜加佣20萬。淨低30萬可拆10萬投資港股同美股，請明白如果買股票有對方法，5-10萬開始都可以滾很大。相反不少人是落重本100萬去博那4000蚊，萬一買入後蟹左又死坐，遇著900點跌市即5-10%單日咁輸，所以你明點解不少上市公司出埋錢贊助「資訊」比你買股票了。

到34-35歲應再累有資本，到時再諗將資金用收息101之債基疊增之法收息10-12%未遲，至於直債對讀者而言有排未需諗，建構一間樓加上債基收息令自己起碼有一萬幾千被動收入是第一步，所需資金大概150萬(70萬買樓而80萬收息可月派7-8K)，後生仔宜訂實呢個數努力做！不狠下心腸去儲錢供樓，堅實既屏障唔會獲得。有人話財務自由要一步登天，筆者同意有人係得，但大部份人都無所需之心態及技巧。