讀者︰

本人31歲未婚，相信自己是少數樓市及投資輸家，希望諗sir幫下手比下意見打救下。

收入情況︰

父親63歲，當退休計，間中有少少散工收入

母親58歲，partime月入1萬

妹妹24歲，月入1.2萬

我31歲，月入4萬

樓市經驗

屋企人1998年以440萬買入一間建築面積944呎的港島3房單位，2009年金融海嘯期間，因母親失業加上不看好樓市，以330萬沽出單位，並節流改租400至600呎單位，月租1萬，但樓價一路升一路不敢入市，巳無物業9年。父母數年前將資產轉至我名下，聯同妹妹3口改等公/居屋，預計2年後審查有綠表。

資產

父母退休資金有80萬人民幣，60%定期收4%利息，40%現金等A股跌買中銀收息。香港股票現值62萬(79萬買入跌了22%，組合為中國銀河(6881)、中國擎天軟件(1297)、英皇證券(717)及中國財險(2328))+25萬港元現金。主要是2015年港股大時代爆破後留下的倉存，2016至2017年賣出價差+利息有10萬元。

自己投資(港元計)

股票現值96萬(160萬入下跌約40%，組合為中國銀河(6881)、中國擎天軟件(1297)、英皇證券(717)及中交建(1800))，股票其中15萬用股票抵押額度+現金5萬。主要是2013至2017年銀行套55萬炒股，4年利息11萬，但2015港股爆破收了皮，2013至2017炒股獲利剛好是11萬只夠還息。

其它因素

我另有女友31歲，拍拖1.5年，35歲應該到建立家庭或出嚟住的死線。妹妹在解決房屋問題後會回升至2萬以上收入，她5年內結婚機會不細。

之前2012試過把屋企人股票在-30%止蝕，結果幾年後升返灑，又試過以為唔得既吉利汽車，3蚊放咗後佢唔知點解升到30蚊，又試過招金低潮3蚊幾放咗，之後佢升返6蚊，因此唔敢亂放蝕好多的股票。數月前開了間有限公司除打算試下做些網上生意仔、希望有公司身份日後用來報稅/買賣物業有用。

本人希望先解決自己家父母問題，再處理日後同女友未來的生活。公屋等3年vs居屋等2年應該點㨂？我怕再摸頂，如抽居屋會否只用爸媽抽留返妹個名好啲？爸媽妹每月會把錢轉入我戶口 ，這些轉贈要不要報稅？那些賬面蝕很多的股票，如果長keep等升返又點睇？

諗Sir回應︰

(本個案睇讀者寫個部份，仲有教育意義過睇筆者呢部份，筆者呢part無時間唔洗睇)。

阿媽2009年失業，加上唔睇好樓市，故賣走自住樓，應感後悔一生。累到全家下流由住太古城變做抽公屋，仲要出轉資產比個仔隱瞞呢啲招數，希望讀者由母親經驗吸取教訓。

到讀者自己，後生學人借錢買股，炒到而家手上成堆垃圾。17年升市只夠幫佢還margin利息而-40%價未解決，與母親當年的相同之處，就係憑感覺去判斷投資行為。人理應看手上資源而決定投資取向，咪再「估」市。正因概念錯誤，2008至2017十年間股票有損失時「應CUT唔CUT」，間樓跌左就「低位CUT LOSS」。幸好讀者只31歲，仲有下鋪玩。至於阿媽往後幾十年，只能寄望母憑子貴。

另外一個觀察，大家有冇留意本案讀者撰文之用詞，很多時都同感覺有關。例如有「不看好」、「機會不細」、「試過」、「以為唔得」、「唔知點解」、「唔敢亂放」、「希望」、「我怕」。看倌可再一看本blog其他自心情平和、或有高收入的讀者個案作比對，證明行文如見人，而慣理性及數理化分析事情的人，產出多數夠而生活相對好，收入水平一般都高。諗sir答了近1550個案，結論是態度、堅持兩者決定了80%結果，淨低20%真係講運。不過如閣下無需發大達，淨係做好頭80%應已夠擁小康生活。

花一大輪講人生道理，係因為讀者需要。只於點評717或175幾時升？ 筆者淺見認為吉利股價很受政治因素影響，主席妻子彭麗娟同國家主席夫人彭麗媛是姊妹關係，不知讀者買入前有冇做好基本fact check。對於金礦或突然搞能源，或伐木的公司，因一些原因要睇緊啲盤數。由於筆者一年入市買股次數少過手指數，就不在班門前弄斧了。

關於讀者，由於沒有再等既本錢，所以今時買入是否摸頂不屬考慮之列。佢要結婚、同時如樓價再升1至2成恐怕佢有排都「追唔到架車」，上述兩件事係實在同計到的︰讀者工資四萬，個人借貸力封頂為40000/10000*2.59*50% = 520萬，由於有做股票MARGIN所以實際借貸力比520會少一點，加埋手上96+5=101萬資金，只要香港由年幾前的400萬盤全消失，到2018年嘉湖兩房都賣500萬，如2018年呢鋪都係開大冇600萬上唔到會，唔通讀者未來十年都唔買樓？因此讀者就算能力未足，都要入手400-450萬樓一間收住租先，自己結婚再用租去反租另一間，對沖樓市升幅，呢件就係一位為家庭設想，不將成家之路寄望於樓市升跌之上既男人應該做既事。

若讀者有位同學已置業，加上有一樓收租，呢位朋友就較有條件去睇樓市升定跌而決定再唔再入第三間啦。因為一自住一收租作退休用是港人必須，只要計到有能力就買。至於居屋入表，如唔用阿妹名就方便佢第時嫁人有個九成名額借盡上會，用就配到間屋大D，我係阿妹就會先苦後甜。至於其他人轉錢入讀者戶口，咁佢轉個陣有冇填IR56a/b表格呀？讀者可以從呢個源頭自己去問下，話唔定報稅係咩一回事？買股票又要咩策略？我諗佢好多同輩都清楚過佢。其實人人都溫足書去考試，咪天真以為人哋講無溫書，就真係唔溫書去陪考啦….

做生意，只係有做搵到錢嘅生意，又或寧願唔做生意。絕對沒有做下生意仔呢回事。當然讀者真要做一下生意，才明白做生意是什麼回事。