讀者︰

本人44歲，人工本來$2,7000，但公司多年生意不好被迫轉part time，人工未傾好，我估可能會減一半不定，其實都想多些時間教女功課。丈夫46歲收入$28,000，有兩個女，分別7歲及11歲，還有我家父母和丈夫母親要供養，家有工人照顧女，丈夫試過失業兩次，幾個月無工作，現在還欠親戚約5萬元，要供樓，所以完全沒有多餘錢儲蓄。

結婚時首次置業，買了第一層將軍澳樓，但因生BB不夠住，只賺了30萬賣了，第二層樓麗城花園，因為買樓又用晒錢，之後因生第二個BB，賣了麗城，只賺了20多萬元。2010年二人聯名再買深井海韻花園3房，300萬買，借9成，供30年，當年是H加7.5%，有封頂。如想脫貧，請問是否加按樓再買第二層收租，如果買請問可否買綠楊500萬多少少的樓收租，還是應該加按後做債基收息，多些現金流動！之前咨詢銀行，話如果加按可以按250萬安全些，但加按要到律師樓做手續，加按後亦不會有當年平息和不會有封頂，請大師指點。

ANSWER：

*相信讀者手快打錯了，而家應該無H加7.5%嘅按揭Plan，佢可能要再睇睇月結單搞清楚

本文都幾多錯別字，讀者中文水平一般，只好勉強加幾筆改改，令大家易睇得明。筆者5年共答近1,500宗個案，再次提出收入高或財政狀況好的讀者，撰寫來信大多行文有結構及清晰易明。讀者今日既窮只屬「果」，脫窮請尋「因」及加以改正。

常言道，這幾年有樓在手，想窮都難。讀者話因為失業同被逼轉part time，所以儲唔到錢。先不計讀者與同事關係如何，但過去幾年經濟好都攪成咁，如何夠膽叫讀者再買樓？恐怕經濟逆轉讀者要「斷會」被收樓。所以話儲蓄為理財首步，為的不是錢，而是建立個人習慣及計劃執行力。

供樓一供就十幾年，連儲些少錢都未做好，又怎放心叫你供兩間樓？另外相信大部份人對生BB都有計劃，係咪香港大部份家庭都因要生仔，而好似本案咁要10年換樓3次？假如將花在佣金、稅、及裝修上的錢儲起，相信無一百都有50萬。麗城更係全屋苑大部份單位都係三、四房開則….

加按為讀者應該做，亦不應因為想保留平息計劃而放棄加按。原因是現時的「貴息PLAN」，只比佢所謂的「平息PLAN」，高出約0.5%，所謂貴息只令供樓供一個月幾百蚊，惟讀者按咗250萬係手，只要用得適宜就唔只幾百收益。仲可以將按出一半放係MORTGAGE-LINK PLAN，將利息支出減少一半。銀行職員會將30年總利息支出加埋，嚇你話轉左PLAN會令利息支出多幾十萬，但考慮到過左罰息期兩年就可將按揭轉走，用30年總利息支出去比是不合理的。另外如該銀行提供「不封頂」之H-PLAN計劃，那就用另一間吧，更有幾萬蚊現金回贈等緊你。

按樓後將九成錢放喺銀行做一年定期，或提哂做CASH鎖死係保險箱，令自己運用極麻煩。主因是讀者無能力執行理財計劃，亦無理財方法，故將按樓既錢先鎖死為上策。1/10既錢即25萬可把其中20%還給親戚，令過農曆年好一點。另外20萬入手債基及ETF各10萬，在不槓桿的情況下，先睇睇是否有7至8%息收。上1月收息班表示最快可在2月10日見到息落戶口，2月班即是最快3月10日收高息。那讀者觀察2-3個月，同時加強自己儲蓄水平，及做好再買樓的文件準備，提升借貸力。靜待樓市及恆生指數有超30%的調整才考慮將原本資金的40%提出，最起碼KEEP 50%資金係47歲前都唔好郁。

小心及謹慎做好呢步，若今次再有失手，往後不需作任何提問及課程修讀，筆者無能為力，時間上亦唔許可補救。