諗sir 你好，本人為一名註冊工程師36歳，收入$50,000，每月支出連還mortgage約$13,000，每年工程師學會會費大約$10,000，太太及家庭支出$20000，蓄起月$10,000。

得你指點，已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05m（9成上會。呢4年，本人除了供樓外亦不斷儲蓄，希望能盡早做到一生三宅嘅理想。我自己而家有兩個方案，不過就十五十六唔知點決擇，希望諗sir能夠再次指點迷津。十分感激!

方案一：下年樓市趁低再與用太太名上會，購入一3M到4M單位放租。四十歲前完成一生兩宅

方案二：以我僅有嘅儲蓄買入債劵基金每月收息。

現有儲蓄大約$700,000，人民幣定期$500,000。究竟買不買樓？風險如何？

感謝!

ANSWER:

睇到有讀者閱覽本blog後著手儲蓄，筆者深感欣慰。萬丈高樓由地起，成就無憂生活由儲蓄開始。明白打工仔一個人儲到既數目好有限，但執著的心態加上將想法附諸行動，有助改變一生。無論係肥朗定係C朗，佢哋對個波射得靚唔靚定必每天練習，成功者必定執著一些好習慣，每天滴水式訓練最尾獲湧泉式結果。

讀者儲蓄水平已比幾年前大大提升，百餘萬港銀儲蓄，中規中矩。究竟應否再買一宅？先不要猜往後樓市升跌，最緊要計好自己盤數。讀者借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬。現已用了估計280萬借貸力，即總借貸力共用掉280/647 = 43%。若再買一樓舉債300-400萬近乎必然，到時會將借貸力用超80%，大家知筆者一向不贊同超借買樓。原因是超借買入後遇上樓市大跌，業主就再冇能力「班錢」去應付一旦出現的負資產，那就成了97年被逼收樓乜都冇之翻版。

今時留起點借貸力，萬一樓市回調2至3成或更多，到時就有彈藥低吸。當然如未有樓者而今時用少於50%借貸力買樓，此情下仍建議買進。

另一亮點是讀者老婆成增強借貸力之關鍵， 一旦老婆有三萬月入，讀者家庭借貸力即升至(50000+30000)/10000*2.59*50% = 1040萬。利用銀行按揭加自己些少儲蓄，慢慢吸用3個人名(自己、老婆、老母)吸三間樓在手絕有可能達到。如果你認為銀行唔肯借錢比貴老母大人，只要學識擔保就行。當然銀行都唔係傻的，你求其月月入3萬比老婆又唔識點答，銀行必會拒絕你借貸。

讀者有剩資金，人仔請盡快轉回港紙，在內地官方解說「沒有保七這回事」後，筆者認為官方正為人幣一旦大跌為大家做定心理預期。讀者資金可投入債基E餐、派10至12%、B餐派15至18%，同你講定E餐過去一年個價累跌左6%左右，如果一定要買日日升既投資物就唔好再睇落去。

另外有些師兄，見近月個市跌都仍然賺到笑，因為佢用左「呢粒dirty野」(見上圖)做對沖，呢粒野成為了2018年YTD升幅榜，年初至今大升48%之價格為大家補回債基帳面損失仲有突。所以持續收睇本BLOG，筆者會因應不同市況為你想下加添方法。