諗sir，你好！本人急不及待希望你能給小弟一點建議，如何增加被動收入及置業投資。

本人43歲，月入32,000(另加不穩定收入約20K)，現持有一間市值1,300萬自住物業(本人名下)，尚欠貸款270萬，每月供款14.5K，現金130萬及90萬股票+基金。太太42歲，目前零收入(數年己辭去工作，因要照顧3名小朋友)，3個子女一個讀中一，另外2個讀幼稚園，全部讀津貼學校。

理財目標：

短期：如何增加被動收入。拜讀你個案後，有向銀行申請加按吐現。但因月入有限，只能按多130至140萬，待審批。

長期：用太太名買多一層樓收租，及應付小朋友將來出國讀書開支。因家庭開支大，儲蓄能力偏低。望諗sir指點迷津，可望脫困解圍。不勝感激！

ANSWER:

樓市跌，好多人餘生要逆轉，像本案讀者就是一例。人工32k，但樓市(帳面)賺左成千萬，話工字有出頭真說不過去。太太冇做野，仔女有三個，讀者好應該今日收割，不好求賺盡，利用今浪所賺去豐富人生下半場。

不穩定收入點變作核實收入要學，總之文件齊，bonus或commission計到七成屬平常，計晒作按揭批核亦不時做到。如讀者不穩定收入之70%可當作核實收入，借貸力即時增至(32k+14k)/10000*50%*2.59 = 590萬，比原本410萬又增加不少。

同時懂得計借貸力，其實去問銀行之前，應該已計出雖樓價市值1,300萬，但借貸力所限故只能套410-270= 140萬了。至於加大借貸力另一做法，就係將老婆「被工作」，當然唔係簡單到求其月月入一萬幾千去老婆戶口就當有做野有出糧，銀行不會傻批幾百萬的。

老婆當有三萬收入，借貸力再升至790萬，咁就可以將1,300萬樓的一半價值釋出，套650-270 = 380萬，令讀者總流動資金達220+380 = 600萬加一個無住宅係手之人名，往後理財就易搞得多，等於將車頭擺正方向，往後每分力都用在前進上。

家庭開支大不是為儲蓄少解釋之原因，錢呢樣野係咪往後都唔儲落去？定係等仔女讀哂大學之後先開始儲？到時讀者出黎撈，究竟仲值幾錢？另外，不要只盯自己月入，借貸力/信譽(credibility)是大部份港人忽略而有用的牌子，亦請不要害怕借貸，計好點會call loan及借之前做好準備就行了。

很多港男月月搵幾萬而一份糧養「成村人」、人到六十就要退休又未死得！市差仲有被裁風險，呢件事比call loan更計唔到，更可怕。正因如此，近年一些移民泰國移民台灣的討論熱起，筆者同意由換居住環境去逼自己改生活習慣，係會幫到下半世人改命。

不過留係香港同一居住環境而逼自己改日常習慣去改命，是否一個無可能的選項？始終台灣人不擁有每天外出早餐的奢侈習慣，泰國陀地惡過差人呢種潛規則，要習慣都要不少付出，未計離開父母朋友這些忍耐。故拎多本護照去養個後備胎，筆者大抵讚成，但對因賺佣而講到舉家搬民好似旅行咁易，此事就不認同。

讀者有錢後先執執手上股票同基金(共90萬)，在成家博客網頁找些資訊去執好投資組合。投資物的風險同回報根本可計到，故有心人自可對風險同所予回報作出適當衡量。至於淨510萬現金，先260萬做定萬。而淨低250萬當中150萬做直債，如果你唔「驚死」，而家買恆大(3333)發的直債一年回報達11%，不用槓桿，幾年後就到期，平過大劉/Ms.甘的入手價。

驚就買渣打直債，4-7%當中很多選擇。但先對一些抽唔到時間黎上收息101既人講:「渣打直債- 唔係渣打有得賣。」同埋Sales見你開場講得咁膠，筆者已預左為你被「繞路」而成功購入一些「渣打牽頭出售的債務產品」的情況仍作拯救。但凡免費，就是很貴。

150萬收7%息已取10萬息一年，淨低100萬不妨進取點行B餐收18%息，B餐會受惠美金升同市況差，即係有一些債基，是可在市差時提供類似避風港梗式、B餐就近似了。投入後收18萬一年，即250萬投入收28萬息，增加了一個月約23K收入。將舊錢儲一下先諗用老婆名再買樓啦。