日圓今年越走越軟，兌港元已多周低於5.3算，日匯再次走近並徘徊於近二三十年低位。單以匯率計算，相比起 2011年時遠超10算的高位，現時入手日本資產只需半價，這折扣提供極大吸引力。訴諸事實，筆者近期的確收到不少客人查詢日本物業的市況，大部份準買家都想趁日圓走弱時快快手入市，賺取樓價升值的利潤之餘，再從匯價衍生的折扣大撈一筆。

相信遊日港人對日匯走勢絕不陌生，還記得僅僅兩年前日圓兌港元仍處於7算的日子嗎？量化一看，以一個4,950萬日圓的單位計算，當時換算為344萬港元。以今日低於5.3計算，同套單位只售260萬港元，兩年下來大減84萬港元或24%。

便宜日圓或將過去

分析日圓貶值主因，離不開日本的貨幣政策多年來與各國脫軌。日本央行經歷2008年金融風暴後大幅減息，更自2016年起維持負利率至今，日圓存款超過十年無息收。同時各大央行於近年實行貨幣政策正常化，進一步驅使資金流往外地覓高息，將日圓兌成存款利率較高的貨幣，加重日匯的下行壓力。

本年第三季，美國聯儲局突然轉軚，延長加息周期又大放鷹風，以致美債息急速抽升，美金展現強勢。作為日匯最主要的兌換貨幣，美金大升讓日圓受重壓。雖然日本央行已開始研究調整其量寛政策，但決策過於優柔寡斷，日匯失去承托。

時至今日，美國基於自身經濟狀況，已近乎確定不會再加息，預料美金強勢會隨之結束。相對下，日本的疫後復甦較佳，給央行更多空間調整貨幣政策，日央行長植田和男已多番暗示貨幣政策走向將有所改變，不排除未來會解除負利率政策。兩者結合下，日圓弱勢或將逆轉，換言之今天這般便宜的日圓或者可一不可再，日圓劣勢或於明年甚至本年底便會逆轉。花旗分析預測日圓兌美元在未來6-12個月將保持強勢，或能重上130甚至更高的水平，即兌港元約6算水平。

賺價賺匯好時機

日圓平、當地息口低、外國人買日本樓限制少，這幾大因素都有機會於明年逆轉。打鐵趁熱，今年不少海外資金加速湧入日本樓市。

眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一線城市。仲量聯行數據顯示，2023年首季東京房地產投資金額位居全球第二，僅次於美國洛杉磯。相比2022年同期，排名明顯上升。報告亦指出，外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加，金額比去年同期增加約一倍，總計20億美元，佔總投資額的30%，帶動了投資水準的整體提升。同時，日本國內投資者對當地房產的投資額高達68億美元，顯著大增逾30%。

從上述可見，不論國內外的投資者都對日本樓市未來發展充滿信心。此外，日本一線城市人口密度高、人均收入強，因此大城市的租盤十分搶手，當區入住率長期維持在90%以上，放租的回報率既穩且高。

現時日本房產投資門檻較低，隨著市場觀望加息周期完結，圓跌勢或將逆轉，投資日本物業須把握目前「賺價又賺匯」的好時機。