上期筆者提及過2022年睇好英澳等傳統移民國家樓價，全年更睇升5%至7%。而英國移民成熱潮，不少港人都選擇移居英國生活，雖說倫敦是首都，但生活物價指數高，樓價亦同樣高昂，促使不少人搬離倫敦，選擇遷往新興的一線城市。

相信各位讀者都不會對曼徹斯特陌生，除了著名的球隊以外，曼城更以北方經濟引擎而聞名，更吸引不少港人移居。但是次專欄，筆者想與大家分享的並非是曼徹斯特，而是在其後緊緊追隨的伯明翰。

僅次於倫敦的最大經濟體

不講不知道，人口約114萬人的伯明翰，其實是英國第二大城市。不止是人口比其他地區多，根據伯明翰市政府最新數據顯示，伯明翰2018年實際GDP約307億英鎊，是英國僅次於倫敦以外的最大經濟體。

而伯明翰除經濟以外，人文文化亦是吸引人聚居的因素之一。伯明翰是歐洲中最年輕城市，當中40%人口低於25歲，小孩及工作年齡人口分別佔總人口的22.5%及64.4%，是一個年輕且有活力的城市。

本地年輕人口上漲，加上伯明翰樓價仍處於低水位，自然吸引人入市。根據英國土地註冊處數據，截至2021年6月，伯明翰平均樓價僅為倫敦市的28% (伯明翰平均樓價為206,197英鎊；倫敦市平均樓價為729,879英鎊)。

不止低水位，伯明翰的樓價升幅亦是相當驚人。以當地樓價計算之美聯環球樓價指數顯示，2021年第3季伯明翰指數報157.18，過去5年升約25.6%，相較於港人熟悉之倫敦，最新指數184.04，同期升僅8.8%，何者之潛力更高，一目瞭然。

「大城市計劃」推動基建及經濟

而重中之中的是，英國政府推出的「大城市」計劃，由2010年開始啟動，預計為期20年(即至2030年)，將耗資高達100億英鎊。預計計劃將每年為英國經濟貢獻21億英鎊；整體實現340億英鎊經濟增長及創造5萬個工作崗位，將伯明翰打造為全球最宜居城市首20名之一。

此大規模優化城市計劃將發展新商業金融區重新規劃當地的住宅、商業空間和基礎設施，提供逾6.5萬平方米新型公共空間和28公里的步行及單車路線，並為5,000多個新房屋提供新的休閒和娛樂設施。

樓價升值離不開幾樣元素，人口、國策、交通及學校，於環球各國亦是同樣的原理。而伯明翰正正是受惠於上述數項條件，筆者自然是對未來樓價睇高一綫，相信今年內樓價有約5%至6%的升幅。