消委會早前建議，將所有從事境外一手住宅物業的地產列入《地產代理條例》規範，與本地代理一樣設立發牌制度，筆者非常同意，卻想指出現存的《地產代理條例》未必能涵蓋所有情況。

海外物業銷售涉及許多不同國家的物業，而各國又各有不同法例。舉例消委會建議的7日冷靜期，澳洲當地的條例則只有3日冷靜期，在英國則完全沒有冷靜期規定，故很難在香港設立一套條例如監管所有海外物業銷售。另外，部分海外物業的廣告是有過分誤導，如果政府訂下一套廣告守則讓地產代理遵從，也是好事。

另外，政府在設立海外一手物業代理發牌制度時，亦要考慮營業員的培訓問題，始終不同國家有不同法例，沒有可能要求銷售不同國家的物業要領取不同牌照。如果設立一般性的海外物業銷售牌照，持牌照者要遵廣告守則、物業資料認證上的守則，特別是售賣樓花的守則等，領取牌照前需要通過考試，我相信業界是可以接受的。最重要是，考試及牌照制度，可以讓海外物業銷售的從業員質素有所保證，不像目前般「係人都可以賣」，專業代理絕對歡迎這個建議。

但目前的地產代理發牌考試，只針對本地物業銷售。他日若連銷售海外物業的營業員也要考試，則應該有另一套完全不同的考試內容，以針對海外物銷售。

雖然目前大多數買家不能前往海外視察物業，但我認為這不是投訴增加的主因，因為「網上睇樓」已經十分方便。好像我們公司就在英國當地有團隊，準買家有需要時可以與當地同事視像會議，了解物業的實況。當然準買家不能現場視察，會有很多問題會向代理查詢，因此代理引導準買家作買賣決定的手法才是要監管的關鍵。

另外，根據消委會的報告，2020年及2021年有關海外物業銷售的投訴上升，當中涉及兩宗「爛尾樓」，分別在泰國及珠海。而據地產代理監管局所透露，「爛尾樓」投訴佔76%，租金回報的投訴佔34%*。這兩種投訴都是源於發展商的問題，若當局只從監管地產代理去做，並不能解決這類問題。反之，即使當局開始監管海外物業銷售代理，發展商仍然可以直接在港銷售而略過代理，但市民卻以為已有法例監管，戒心反而會下降。事實上，海外物業銷售有許多大大小小的公司在參與，期望政府在制訂監管法則時，能先作出更廣泛的諮詢，收集更多業界意見。

對於監管在港銷售海外物業的代理、實行發牌及考試制度等，一切細節需要有討論、調整、配合，讓整件事的效果是真正幫助到市民。單憑監管並不能解決所有問題，即使有了監管仍然會有風險，消費者必須明白這點，故決定要海外置業時，選擇有信譽的代理公司亦是非常重要的。

*資料來源: 消費者委員會—境外置業添保障 研究報告 101頁