6月初在會展舉行的SMART國際房地產及投資博覽會，有幸受邀作為主講嘉賓，發現來的投資者人數又破新高。近年主講樓市投資課程時都遇到不少學生，逐漸將眼光轉移至海外，雖然心悸「隔山打牛」，但本港樓價高企，政府辣招不斷，對比本港「癲市」，香港人對於海外物業投資的興趣及需求越來越大。

我在香港教人買八折樓，不用劏房都要足4釐回報先好買，難度雖然大但我的學生只要買到都是筍盤，穩陣投資是我一貫宗旨。海外投資對比本地買賣要複雜得多，在此都想分享我「不一樣」的海外投資心得一二。

一、做穩健投資須親力親為

坊間很多海外投資簡介會，尤其英、美、澳等發達成熟地區，大量的中介管理公司成立，由樓盤單張介紹、按揭計劃、出租管理提供一條龍服務，表面上確實省心省力，亦是海外投資者必須的服務。但是這樣的Window Shopping（櫥窗購物）有一定的風險。之前有過極端的新聞，因海外爛尾樓或樓契問題造成按揭批不出，隨時「失去預算」。

我所講的親力親為，並非指所有事都不可以委託中間人要自己做，對於海外投資者來講亦幾乎不可能。主要針對是決定購買前，要親自做資料搜集，了解當地市場、投資回報、貨幣匯率、地權特性、政府政策及是否可做海外按揭等。主要牽涉的是計數及判斷物業是否優質。這兩點我在物業投資課程內都有詳細解說，穩健的投資系統亦是全球通用。如果您不懂計數判斷，蒙住雙眼拎真金白銀去試，不如先裝備自己。因為最先要投資的就是自己。

在香港即使找中間人，坊間有諸多管理公司，亦需要花時間比較及了解背景。這些都是事前功夫，事前功夫做得越足，之後要煩的部分越少，而風險自然會降低很多。我較欣賞有當地優勢的管理公司，擁有投資地的深厚網絡，亦會主動安排投資者去當地考察，提供不單是物業本身、甚至發展商、周邊投資環境及整體國家的各類資訊。越是專業知識豐富的團隊，越是證明對投資項目要做足功夫。

二、做保守投資唸定Exit Plan (退出計劃)

每一項物業投資都要有明確目標、有計劃，是短期炒賣、還是長期收租，這是最基本要考慮的。另外投資通常要設時限，預期年期、預期回報，如何退場。很多中介在作簡介時會提供各項入場優惠、述說怎樣理想的未來情景，但一提到離場、退出的安排就未必會很清晰。

其實每一盤生意、每一項投資都會有計劃、有設年期，通常3至5年再更新，現時很多投資項目所謂中介管理者是第一手Inner Cycle (內圈) 投資方，他們自然有他們的計劃及目標。如果作為外圍投資者的您未搞清楚退場計劃，就要問清楚，否則最壞打算就是內圈方離場再外判時您還被蒙在鼓內，或者因為無門路需要資金周轉，想出都出不來。

身邊有朋友，當初投資買美國樓，中介提供3年及5年離場計劃，回報各有不同。但朋友最終選擇3年離場，之後將賺取的錢分成兩筆轉而投資東南亞，以一變二，因睇淡美國後市增長幅度，同時睇好東南亞市場。不被利益引誘、保持理智有計劃有目標地投資、有效運用資金、控制年期，這些都是保守投資的體現。

三、做信任投資先建立團隊網絡

比起上面兩點，做到這一點的海外投資者是非常少有，但這一點是控制風險中最重要的。正是因為我和我的團隊想要做「超低風險」的海外投資，我們花了多年時間，與泰國、馬來西亞的合作夥伴共同舉辦課程投資課程，教識大家穩健的投資策略及心態，同時提供平台聚集一班志同道合、理念相近的投資者，培養感情及建立信任，日積月累，慢慢組成並發展真正屬於我們自己的Community (群體)。

多年的努力及累積，直至近兩年我們才小心謹慎地開始跨國投資合作項目。正所謂「水到渠成」，以我們在泰國的酒店項目為例，整個項目不算複雜，我們在泰國本地的團隊負責舊樓重建、分拆銷售單位給泰國、馬來西亞及香港團隊（資金的話香港團隊最有優勢），再以酒店模式營運得到客觀的租金回報。這個項目，無論是在買入價、回報率、業權、退場計劃，對比所有香港見到的當地同類項目都更有系統，收益更超過一倍。不親身經歷，還真不知道中間人的「食水」有多深。

放眼海外投資市場，其實我與團隊已準備多年，早年我自己從「無殼蝸牛」於香港買樓賣樓起步，當時已開始與馬來西亞合作夥伴合作購入海外物業。多年的海外投資經驗，與泰國、馬來西亞合作夥伴的共同投資理念以及廣闊的人際網絡，令我們可以做「不一樣」的海外投資。