「考慮成點呀？價錢方面ok嗎？」、「待下星期財政預算案/施政報告/美國總統大選結果出爐，再決定吧」。15年地產生涯中，以上與客戶間的對話，不斷重複，港人買樓要左諗右諗，很多因素都要計算。截至這一刻，美國總統大選結果仍是未知數，但筆者想跟大家分享一些個人對明年環球局勢及香港樓市的看法。

1.第四波新冠肺炎疫情隨著入冬再度爆發？

藥廠雖然傳來疫苗的好消息，但短期內未能上市，多個國家再度封城，衝撃全球經濟，中小企結業，大行減薪及裁員行動未來將會繼續出現。

2.移民潮抽走資金，香港樓市會大跌？

英、澳、加優待港人的移民簽證將於明年1月實施，吸引大批中產家庭離港，而英國政府更公佈，已經有超過2,000個持BNO家庭以LOTR入境英國。

英國BNO5+1移民計劃相對簡單直接，明年正式實施後，估計將有數以萬計，或數以十萬計的家庭選擇移民。部分有移民打算的業主，為避開繳付英國的額外印花稅，離開前已把手上物業沽出。由於急於出售，成交價只能比市場略低。想偷雞執平貨？明年初準備好錢。筆者估計明上半年樓價會有10至15%下調空間，但大跌市不會出現。

3.國際政局未明朗

特別是美國總統大選結果，影響美國的中港政策及全球經濟利率走勢，畢竟港元仍然與美元掛鈎。大選結果仍然有變數？對，因為美國聯邦選委會仍未公佈拜登勝出。

這場選舉是否有舞弊存在？留待美國政府調查吧。但假設拜登當選，上場後是否會180度扭轉特朗普政府對華的強硬態度，變成完全親中？我相信未必。大家知道政客在當選前後兩個樣，基本上都是說一套、做一套。選前所說一切，只為拉票，上場後所做的一切，只為利益。

4. 假若拜登上場會立即停止攻擊中國？

想太多了，在某些議題上或者會放軟手腳，但整體仍然會繼續鼓吹中國威脅論，來換取國會經費。

在政治取態上，中美各自的立場很難改變，始終一個是新中國特色社會主義，一個是資本主義社會，中國不吃你這套，美國也不接受你這套，拜登想讓步，美國人也不會同意，難道他會逆民意而行？除非不想連任。

5.中美貿易戰會停火？

這個可能性比較大，於新冠疫情下，全球經濟都下滑，美國首當其衝，新任總統上場後必須立即解決。可惜如果拜登上台，筆者認為政策上肯定不及特朗普老練，最多是再減息刺激一下經濟，對香港上車族來說是一大喜事。

至於軍事對抗方面，即使拜登做總統，也不會放棄南海自由航行權，除了面子、亦關乎第一島鏈及台日安全，誰當選都不能讓步。

6. 拜登上台後，台灣、日本會失去靠山？

別發夢！支持台灣是美國在亞州制衡中國的手法，日本更是重要盟友，根本不可能放棄。最重要還是錢，美國每年都有大量軍備要賣給兩位小弟，交易額以十億美元計算。

以上這些看法，都是假設拜登上台，重點留意的是明年的移民潮，香港樓市將會出現一大批平價貨。但如果特朗普連任又會發生甚麼事？留待下星期再探討。