如果要拿香港島的新盤售價與澳洲的悉尼及墨爾本作對比，必須要先選中3個無論規模、間格大小、週邊環境、綠化比例、過往成交價及現時開盤價等等，都相當接近的發展項目才可以作比對。由於近年香港島並沒有大型的發展項目落成及開賣，所以筆者只能拿一些中小型的新盤售價給讀者作為參考。

若以一個實用面積450呎的兩房為例，動輒都要1,300萬港元或以上。有能力入生的都非富則貴，因為現在金管局規定購買超過一千萬港元或以上物業之投按揭成數最高為5成，連同其它雜項開支，首期大約需付700萬至750萬港元，單是首期已經可以在澳洲以一次Full Payment購入一個單位了。

現在我們可作一個簡單的計算：

基本按揭
樓價	港幣1,300萬
按揭成數	50%
按揭總額	港幣650萬
還款年期	30年
1-360期利率	2.5%
每月供款	港幣25,683元
首期及其它開支
首期	港幣650萬
代理佣金	不適用
累積利息	港幣2,745,829
印花稅	港幣487,500
雙倍印花稅（DSD）	*港幣97.5萬（如持有多於一套物業）
買家印花稅（BSD）	*港幣195萬（非香港永久居民或以公司名義購入）
合共：最少港幣700萬

以現時香港島的平均租金呎價55港元計算，租用一個實用面積450呎的單位需要24,750港元，它的帳面回報是24,750 x 12個月÷1300萬 = 2.28厘。但如果想以這個例子跟澳洲樓市作比較其實相當有難度，因為實用面積450呎在澳洲頂多只是一個開放式單位，兩房單位的實用面積基本都超過650呎 （足夠最近某個香港九龍區的鐵路站上蓋樓盤分間4房單位了） 。

悉尼實戰

這一次我會找一個位於澳洲悉尼情人港（Darling Harbor）的新盤Darling Square同大家作比較，這個新盤的位置於悉尼市中心唐人街對面，它的銷售速度絕對可以光速來形容。開盤當天的兩房售價由100多萬澳元起，比較優質的單位大約150萬澳元左右（約900萬港元），現在我們看一看首期需支付多少吧：

基本按揭
樓價	港幣900萬
按揭成數	70%
按揭總額	港幣630萬
還款年期	30年
1-360期利率	2.5% （借港元計）
每月供款	港幣24,893
首期及其它開支
首期	港幣270萬
代理佣金	不適用
累積利息	港幣2,661,342
印花稅	港幣72萬
合共：約350萬港元

以現時悉尼的租金平均價$40港元/呎計算，租用一個實用面積650呎的單位需要26,400港元，它的帳面回報是26,400 x 12個月 ÷ 900萬港元 = 3.52厘，足足比投資香港樓多了1.24厘。

墨爾本實戰

我們再看看墨爾本的市況，於市中心內比較貴重的地段South Bank及South Yarra的兩房新盤售價大約80-100多萬澳元，實用面積同樣亦是650呎左右。就以一個90萬澳元的單位作例子吧：

基本按揭
樓價	港幣540萬
按揭成數	70%
按揭總額	港幣37.8萬
還款年期	30年
1-360期利率	2.5% （借港元計）
每月供款	港幣14,936
首期及其它開支
首期	港幣162萬
代理佣金	不適用
累積利息	港幣1,596,805
印花稅	港幣37.8萬
合共：約200萬港元

回報差距明顯

以現時悉尼的租金平均價$28港完/呎計算，租用一個實用面積650呎的單位需要1.8萬港元，它的帳面回報是$18000 x 12個月 ÷ 900萬港元 = 4厘，現在三者差距非常明顯了，相比投資香港樓多了1.72厘，對比悉尼則多出了0.48厘。希望這編文章能帶給大家多一點有關投資澳洲樓市的資訊。