今期繼續買吉隆坡物業要注意的事項。關於呎價低水物業。現時有些物業利用比較市中心同區極低水呎價吸引買家。這是否代表買到「平貨」呢？要看以下主要因素：

第一，  物業是在「華人區」還是「非華人區」

(建議選擇華人區 ，詳情可看之前文章)。

第二，「現售呎價」是否低於「原開售價」

有些物業，例如在雙子塔後方的 （落在「非華人區」又沒有配套優勢），以「同區市價大折讓」作為招徠。表面看似「執到寶」，怎料開售以來呎價還要低於「原開售價」兩成，而發展商更籍此特別加送多項優惠來促銷。(這代表物業完全失去競爭力及升值潛力。其實只要多一點逆向思維，為何要給您大幅折讓又送您甚多優惠？想想也可略知一二。)

第三，是否真正的同區比較

安邦區 (Ampang) 是一個好例子。距離雙子塔最少5公里，既不屬於吉隆坡市中心，又不屬於領事館區。它只是在領事館旁的一個非華人住宅區。另外，常聽到安邦是一個豪宅區，其實真正豪宅區是較安邦市中心偏遠的。

安邦市中心那些所謂豪宅物業，商場設計除了較馬來化，有些人流更聊聊可數。我曾經到過一個商場，是平日放工時間，但竟然是一個人也沒有。只有兩間在營業，但沒有顧客，其他商鋪是關門的。區內較常見的物業也欠缺完善配套。這是呎價「比同區」大折讓的原因。(另外，由於商業活動結構及發展關係，雙子塔後方也不是正宗雙子塔區，呎價存在折讓亦是合理。)

第四，關於外國人可低於100萬馬幣購買物業

根據現行法例，外國人投資吉隆坡物業入場門檻為100萬馬幣。但早前在報章看到，有些物業可低於此門檻購買。這是利用了法律的漏洞，給人感覺好像又買平了，實際上是自欺欺人。如果當地物業市值50萬馬幣，但賣給你65萬馬幣，這還算是買平了嗎？

要知道「價格」不等於「價值」，個別樓盤的定價是否真正平宜，需要參考周邊同類物業的實際市場價（例如當區附近同類物業的新盤的大概價位）及物業相關因素（例如有沒有景觀被遮檔？附近有沒有墳景？是否近大馬路傍？是否近垃圾站傍？附近有沒有酒吧？），才會知道是不是真的便宜。

由於這類買賣一般做法是用100萬馬幣做合約，然後用回贈方式給客戶。因此物業交易的成本有機會反而增加，例如相關稅項計算（仍會以100萬馬幣合約價來計算），包括律師費等。

當物業價值仍低於100萬馬幣時，不能直接轉售給外國買家。雖然，接貨這位外國買家也可用同一方法購入（即用回贈方式），然而，整個交易過程屬非正途方法，潛在一定的交易風險。萬一政策突然宣布禁止這類方式交易。該物業有機會即時被套牢了。

此外，還有按揭問題。以回贈方式購入的物業，原物業價值被拉高（即物業的市場價不值100萬馬幣），故能願意提供外國人承造按揭的銀行數目亦相對有限，甚至有些銀行拒絕承造。即使仍有銀行願意承造，按揭條款也有機會被調整，很多時候是調整申請人的薪金收入要求。

一般而言，香港人月入2萬多元已初步已符合銀行審批要求。（當然還要視乎銀行基本要求情況及申請人其他條件） 但由於這類｢以回贈方式購入的物業」令銀行的風險溢價急劇增加，銀行亦會相應調整批核限額，例如：將基本月入的要求提高至5萬或以上才會接受承造。最後導致發展商有可能會自行承包按揭，這些情況有機會在「貨尾銷售」時出現。

還有其他注意事項，下期續。