近期有報道指出大馬單位供應過剩，空置或滯銷，引來市場關注，相信不少讀者對投資大馬物業頓抱審慎態度，畢竟大馬是中國一帶一路策略下，其中一個最受惠的東南亞國家。事實上，當地樓市的真實情況又如何呢？

先看定義，供應過剩是指供大於求，換句說話這是不能反映未來的消化力。以吉隆坡為例，吉隆坡政府自2009 年推行大吉隆坡計劃，2012年開始興建敦拉薩國際金融中心TRX，與及相關鐵路和高鐵等配合。目的是打造吉隆坡發展金融城市。到2020年，除了人口預計達到1,000萬，也創造330萬個就業機會。屆時預計引入大量外地專才及技術人員就業。純數字角度，以未來住屋需求量預計，比現時供應量還要額外供應超過100萬個單位才能滿足未來需求。現在的過剩在吉隆坡似乎未來數年將被消化。

第二個定義，空置或滯銷是指未能成功出售物業。看看香港，根據官方數字，住屋需求緊張下，2016年竟然有超過4萬個單位空置或滯銷，空置率接近4%。甚麼原因導致空置或滯銷？很多時主因是地段，環境設施和交通等問題，在大馬也是其中一個原因。

第二個原因可能是發展商及物業持有者看好未來升值而暫時封盤。那些有特色，靚景觀，靚地段單位現在被「Hold」起不賣。另外，需求錯配也是其一原因，尤其1房單位。以吉隆坡人口結構為例，年齡中位數將29 歲。適婚年齡較多及生產力強，預計2至4人單位(即800至1,000實尺) 需求量大。也許現時1房 Studio Flat單位因未能配合市場主流需求而較多空置。

其他原因可能是樓價遠超住戶收入可負擔水平（尤其傳統已發展成熟商業中心區 CBD)）或發展商欠缺完善規劃及錯誤市場定價興建物業。

本人以前從事工料測量，明白到數字本身沒有意義， 反而數字背後給予甚麼啟示才較重要。所以在物業投資，選擇有政府規劃、有本地市場、一線地契、永久業權、華人區、新CBD周邊，還有超市、商場、食肆、多間銀行，最重要是鐵路MRT毗連的多項優勢物業帶給投資者保值及升值作用，而無懼過剩。