筆者早前和中資銀行駐英國分行的按揭專員Jones茶聚，Jones提到英國頗流行還息不還本(interest-only)按揭。假設一宗25年期的20萬鎊按揭，按揭年息2厘時，本息還款月供850鎊，還息不還本就只需330鎊，每月還款壓力立即輕鬆一半以上。

這類按揭計劃在上世紀90年代出現，原意是協助英國人先上車。要知道2008年金融海嘯前，英國按揭利率最低是6厘，90年代更動輒10厘以上。圖1顯示英國按揭利率從08年的6厘持續下降到目前的2厘左右，圖2則顯示香港平均按揭利率這10年一直維持在2厘左右。

英國不少人使用還息不還本這種還款方式，一類是較低供款能力的業主，另一類是投機者。當租金回報有5厘以上，人們又有預期英國樓價上升時，不少投機者選擇盡量買入更多單位出租，而且立即有正現金流。假設5厘租金回報率和2厘利息成本，提供每年3厘的息差回報和樓價潛在升幅。

還息不還本按揭計劃無疑相當有吸引力。

還息不還本按揭計劃有多受歡迎？根據英國官方機構Council of Mortgage Lenders統計，2013年英國有220萬個按揭是採用還息不還本方式。買樓後可一直只供息，雖然月供輕鬆，但到期後須即時轉換成其他按揭計劃。據英國媒體報導，這些還息不還本的按揭計劃在2019年開始陸續到期，在2028年會是計劃完結高峰期。一旦業主沒能力繼續供款，就會被call loan甚至變成銀主盤被推出市場。

還息不還本按揭計劃會導致英國樓價出現泡沫嗎？

主流的英國媒體都有提及對這種按揭泡沫的憂慮。假設這些業主有10%在未來選擇賣出房屋，就會增加幾十萬個供應。要知道，香港樓價上升的原因是沒有人願意賣樓。每個香港人都是樓神buy and hold。 所以，如果英國按揭市場供應劇增，對樓價來說是不利因素。當然，除非外國投資者能夠sell and walk way，英國本地居民在賣樓後始終都要租或換入較細單位，這對租金回報和細價樓又會有影響。

英國也積極解決這個按揭炸彈。2013年有220萬個還息不還本的按揭，到2015年數字下降到190萬個，佔整體的五分一。 另外，在全球量寬下環球樓價也一體化，樓價上升極大提升樓市穩定性。英國是成熟國家，代表有大量的物業是上一輩買下來的，幾十年過去了，樓也供完了，這點和香港是一致的。圖3及圖4分別是英國和香港沒有按揭的房屋數字。在英國，大概有34%的業主（紅色線）沒有按揭。在香港，大概有65%（紅色柱體）的業主沒有按揭。趨勢都是越來越多的人供完了按揭。