早前將軍澳居屋浩明苑的22按銀主盤破盡香港按揭紀錄，從中可窺見香港按揭市場的發達。除大型銀行外，香港有超過10家中小型銀行在爭奪優質頭按（第一押記First Legal Charge）客戶，競爭非常激烈，以致一度提供H+1.28%的按揭利息和1.6%的現金回贈。除此之外，還有超過1800家的金融機構和財務公司提供各式各樣的按揭計劃。在按揭市場高度發展的香港，我們有沒有想過這是香港在環球資產膨脹下的優勢？

渡邊太太 VS 中國大媽 VS 香港師奶

近年香港開始感受到全球量化寬鬆帶來的特徵：1. 低息環境持續 2. 資產價格暴漲。事實上，早在上世紀90年代開始，日本開始成為全球第一個主要經濟體執行長期超低利率甚至零利率政策。渡邊太太是指以借貸利率低的日元，兌換成外幣後向海外高回報資產投資的日本主婦。中國大媽也一度因為怕人民幣貶值而在香港盲搶黃金。

天下樓市 唯低不破

香港人也越來越在財富上覺醒。香港樓價全球最貴，銀行裡也有13萬億存款（香港M3數字）存款，按息更加是非常便宜。香港師奶也步渡邊太太的腳步，加入全球掃貨行動。很多客戶利用加按香港的物業套現去買海外置業。筆者上月就幫助一對接近退休的夫婦分析香港再按揭買新西蘭物業的好處：

1.  該對夫婦在沙田的物業剩下100萬的按揭，剩餘年期9年。

2.  該對夫婦想趁還有稅單的年齡盡快一間變兩間，想在新西蘭當地按揭購買約300萬港元等值的物業。

3.  由於當地按揭政策的轉變，該對夫婦轉而想利用香港物業套現去全額購買新西蘭物業。

4.  300萬港元的樓按借貸，新西蘭人的利息成本是200萬， 月供$13,893。（假設利息是3.75%, 年期是30年）

5.  300萬港元的樓按借貸, 香港的利息成本是91.1萬， 月供$10,863。（假設利息是H+1.4%, 年期是30年）

他們無需拿出現金，利用自住單位加按300萬就能付清新西蘭的物業。而最吸引他們的是，由於年輕的女兒做擔保人，他們只需轉按就能重新做到30年按揭。加按而增加的供款完全能被新購的新西蘭物業租金來承擔。由於收租物業回報高達6%， 而香港按息支出是2%以下，該夫婦一間變兩間物業後， 還能改善了現金流，每月增加了1萬多元的收入。

天下武功，唯快不破。天下樓按，為低不破。