不管是買香港樓還是外地樓，用於自住還是投資，有些人總覺得地段好的新樓永遠是首選；也有人覺得二手樓因為損耗而價錢上有折扣，更值得投資。如果投資日本樓，究竟買新還是二手好？

二手樓相較於新樓，不同之處在於損耗程度，這點放諸四海皆相同，新樓買回來後，如果不考慮地段因素帶來的升值，理論上不動產是會因為每年折舊，價值出現下降的。就拿日本最常見的公寓舉例，一般來說，公寓的價值在落成時是最高的，之後會逐漸下跌。而價格下跌最快的階段，通常是在新樓購入後的5年內，之後價值就會趨於平穩。

也就是說，在日本購買新公寓，過幾年之後再賣出的話，將會承受最大的折舊損失。假設以6,500萬日圓購入一手公寓，住了10年後以4,800萬日圓出售的話，實際上就多花了「1,700萬日圓+貸款利息+各種洗費」。

如果以3,100萬日圓購入價格趨於穩定的二手公寓，那麼就算再住一段時間，以2,900萬日圓出售，最終也只是多花「200萬日圓+貸款利息+各種洗費」罷了。

那麼如何找出「價格趨於穩定的二手樓」？主要看房產的「築年數（建築年數）」。

所謂的築年數（建築年數），其實就是建築物新建後經過的年期，而且在日本房產的建築用語中，有時還會將建築年數進行更進一步的細化。

比方說建築年數較短的叫「築淺」，較長的叫「築古」。當然有時為了表示具體的建築年期，會直接以「築X年」這樣來表示。在以往的交易數據中，日本權威的不動產公司RENOSY發現，日本建築年數在15至20年左右的二手公寓，銷量、轉手率及回報率是最高的（相較於建築年數較短的二手公寓而言）。

從數據來看，房產價值基本上在建造了20年之後，基本就停止下跌了，這點和我們開初提到，公寓價值下跌呈現「先快後慢」的現象一致。那麼具體呈現什麼樣的下降趨勢呢？

根據東京カンテイ（東京康泰：音譯）在2017年10月發佈的首都圈「新建住宅的坪單價」與之「10年之後的住宅坪單價」變化如下：

根據數據能很明顯地看到，一棟建築在新建和建完10年之後相比，坪價下降了76萬日圓，而在建造後10年和建造20年相比，坪單價又進一步下降70萬日圓。不過建造20年和建造30年相比，卻只區區下降了6萬日圓。也就是說，價格在建造20年左右，二手公寓的價格就如我們之前所說的「趨於穩定」了。

但無論購買日本二手房的目的是用於自住還是用於投資，最好還是抱著「將來我會將其出售」的想法。也就是說，在購買日本房產前，一定是要「以出售為前提」。因為只有做了這樣的前置考慮，我們在選擇具體的房源時就會有意識地去看轉手率高的公寓。

那按照上述的數據，是不是我們直接買房齡在20年的房子就行了？

在實際的操作中我們發現，如果將房齡框死在20年，那麼房源就會變得相對較少，我們將很難在其中進行更進一步的挑選。因此最好的選擇方式就是往前再推5年——即選擇房齡在15-20年之間的二手公寓，這樣一來既能保證房屋的價值趨於穩定，同時可選擇的投資範圍也足夠大。