奧運原本可帶動日本樓價再創高峰，可惜一場世紀疫症拖垮日本經濟，在疫情高峰期時更是一街跳樓貨，不少港人在「別人恐懼我貪婪」時大舉入貨，究竟買賣日本樓程序是否很麻煩？筆者一一解答。

網上圖片如果購買日本物業需要承造按揭，建議在挑選心儀的日本物業前，以香港的收入證明，在日本銀行做預先批核按揭報告，看看自己的收入，可以購買的物業樓價，縮窄購買範圍。

根據樓價再選定心儀單位，那時候需要預備一份買付申請書給業主，例如樓價為1000萬日圓（約70萬港元），但買家想議價為980萬日圓（約69萬港元），就要在買付申請書寫明，另外亦要列明是香港人身份，包括香港住址及姓名，再排隊出Offer。

但是一般日本人不想太麻煩，又怕跟外國人溝通不良，故大部份都選擇賣給本地人。

近年有日本業主亦陸續接受海外買家，如果對方同意買賣，香港買家需要預備樓價一成的首期，同時委托持牌的宅建主任（即類似香港律師）驗樓。

宅建主任必須針對購買的不動產做詳細的解說，例如物業的標示、相關法令種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊，更重要的是檢查購買物業是否事故單位，有沒有遲收租，隨後會出一份重要事項就明書（類似驗樓報告）及買賣契約書，宅建主任身份類似香港的律師。

若雙方都同意後會安排視像會議講解物業，令買家清楚購買的物件有甚麼問題，才交付訂金給業主。一般在買付申請書出offer後7至10日已可成交，其實在日本是沒有臨時買賣合約，僅付一成訂金，再等銀行按揭批核，一般成交期為兩個月。

說起按揭，日本業主接受兩個方案，一是不論是否承造按揭都一定會買入該物業，如果無法成交，即要撻訂，業主沒收一成訂金；二，無法承造按揭業主願意無條件退款。雖然只有少數日本業主願意白等一至兩個月空窗期，同時亦不可再放售給其他人，但仍有些持有質素較差或位置不佳物業的業主願意接受，但買家一借到錢，就一定要成交。