金融海嘯後，歐美中日央行放水，導致全球資產價格膨漲，債券及香港物業等具穩定回報的資產淪為雞肋，平均回報低於3%，卻要承受加息及價格高位下挫的風險。所以聰明的港人已開始投資海外物業：以倫敦（London）為例，全球最大物業投資管理公司世邦魏理仕（CBRE）表示，待投入當地、來自香港的資金高達45億英鎊，超過去年本港住宅物業總成交的10%，是全球最積極投資當地的海外投資者。

談起海外物業，大多數香港物業投資者都不知道，原來海外物業比香港物業有時更容易獲取按揭（由於香港政府畸形的調控政策），而租金回報特高，令資金回報隨時超過30%！這樣的回報，300萬港元的投資已能給你每月近十萬元的租金收入！

為何投資英國物業？

投資英國物業有三大原因：

歡迎港人申造按揭

首先，英國大多銀行歡迎港人申造按揭。一般人以為匯豐、中銀、東亞等英國有註冊的銀行給港人的按揭條件較好，但原來很多當地銀行也願意給予優惠的按揭條款予香港人，按揭成數超過70%，利息一般4%以下，更可選擇貸款期內只還利息。最重要的，是沒有第二物業的借貸限制，令投資者可用有限資金購買多個物業，製造可觀的現金流收入。

英鎊下跌危中有機

年初至今，英鎊下跌近兩成，回到卅多年前的低位，那時歐元還未誕生。我不是貨幣專家，但英國（United Kingdom，UK）畢竟是過去十年主要歐洲國家中增長最快，其政治經濟制度一向穩定。何況，物業投資者可通過按揭及租金，把大部份的匯率風險去除。英鎊下跌，給予香港人較低的門檻投資當地物業，在倫敦以外的主要城市，不足100萬港元已可擁有可觀回報的物業。

英國住宅供應嚴重不足

英國跟香港一樣，住宅供應嚴重不足。市場估計每年單位需求量為24萬，但過去15年幾乎無一年達標，平均不足20萬。與香港不同的，是當地房屋的可塑性相當高：只要得到市政府同意，可將房屋合法地分租、分拆業權、商業改住宅等。事實上，政府相當鼓勵業主改建，甚至建築費補貼，以增加住宅供應。在香港，讓物業增值的方法相當有限，最多只是裝修得美觀一點，甚至非法改作「劏房」而已。

我會在這個專欄，詳細介紹英國物業的投資、增值及按揭。不過，我們並不會介紹樓花和豪宅單位，因為我們目標是獲取雙位數租金回報及可觀的資金回報，希望協助讀者打開財務自由之路！