讀者來信︰

Anthony你好，香港樓價貴，不少朋友都想返大陸買樓收租，但又唔識，知道你們的團隊這方面很專業，想請教一下，聽講大陸樓的租金回報好低，是這樣嗎？

回覆讀者來信︰

大陸買住宅，租金回報的而且確是偏低的。

因此，在大陸投資住宅，應該以賺差價為主要目標。

雖然租金回報不高，但近年大陸住宅樓價仍然不斷攀升，而且升幅以倍數計！其實香港都有類似趨勢，樓價不斷攀升，租金追唔上，租金回報就會不斷下跌。為甚麼？首先要明白「資產價格」與「租金」雖然有一定關係，但其實受不同的因素影響。

「資產價格」與「租金」的關係

「資產價格」主要受市場供求、財富效應影響，當人越來越有錢，就會追逐資產，資產價格就會不斷炒上，即使回報唔高，如果冇嘢買都會照買，心態是…好過揸現金，睇住銀紙貶值，是資幣經濟的結果。至於「租金」主要由打工族收入帶動，例如收入4、5000元，兩口子最多只能付2、3000元租，再多就租不了，是實體經濟的結果。所以當市場上熱錢多，就會出現「資產價格」拋離「租金」的情況。大陸住宅市場正是如此，普遍住宅面積較大，標準都3房、100米，即是逾1000呎，以呎價1000~2000元計，樓價要100~200萬，但租金仍然都只是2、3000元，因此租金回報偏低。與此同時有錢人多，雖然租金回報不高，樓價仍然不斷攀升，因此投資大陸住宅要有心理準備，要以賺差價為目標。

有沒有一些「住宅」租金回報高較高？

也有的，跟香港的情況一樣，一些細面積的住宅，租金回報相對較高，但二、三線城市，土地供應比較充足，住宅的面積普遍較大，要找細面積的住宅，一線城市比較多，例如之前我們就與學員，在深圳買了不少面積只有3、40平方米的住宅，幾年前買的時候樓價才7、80萬，加上靠近羅湖，租予香港人，可以租到3、4000元，現在樓價大約翻了一倍，租金亦升到5、6000元，回報還可以。

想租金回報再高一點還有「公寓」

公寓的缺點是買賣成本及稅費比較高，成交亦沒有住宅那麼活躍，因此如果想賺差價，公寓未必是好選擇，但如果想穩穩陣陣收取較高的租金回報，可以考慮公寓。內地公寓分幾種，包括住宅用途、商業用途、酒店用途等，當中又以住宅用途公寓較為可取。之前筆者有另一篇文章詳細講述三種公寓的分別，不贅。

內地住宅用途的公寓，就像香港的納米樓，普遍只是有4、50平方米，一房間格，以呎價1000~2000元計，約40~100萬，奇怪的是，租金跟100平方米的住宅差不了多少，以筆者與學員們之前買入的湖南全新公寓為例，50萬樓價，租到2000元，回報近5厘，至於東莞的二手公寓，35萬樓價，租到1600元，回報直迫6厘。最高是無鍚的酒店式公寓，由於承包商做服務式住宅日租，就像現在海外樓經常講的BNB，回報更高達7厘。

不同類型的物業，有不同的玩法。

住宅租金回報底，賺差價空間較大。公寓租金回報高，賺差價空間較少。買樓之前就要想想，你想進取賺差價，還是穩陣賺租金。