朋友：  而家個個代理都推公寓。

筆者；  因為多數城市住宅都有限購嘛。

朋友：  聽講話大陸人唔鍾意買公寓，唔好買。

筆者：  如果有得揀，當然應該揀住宅先。

朋友：  但係買唔到嘛。

筆者：  好似香港人買唔到住宅，買車位工商舖。

朋友：  會唔會出事？

筆者：  事就冇事嘅，始終都係商品房，賺少啲囉…

有得揀，先揀住宅！

情況跟香港有點似，可以買住宅，當然應該先買住宅，最少你會較熟悉，較易掌握，買賣的成本、難度亦較低。大陸人想法亦一樣，不過由於近年大陸很多城市都推出辣招，令到很多人已經買不到住宅，於是市場上就出現了很多公寓，簡單來說就是所謂商住樓。之前的文章曾經跟大家分享過，公寓分住宅性公寓、商業性公寓及酒店式公寓幾種，正如前文所說，住宅性公寓跟住宅很接近，不詳談了，今次想先為大家比較一下，住宅與商業性公寓的分別。

使用年期：住宅70年，商業性公寓40或50年。

國家有關部門已經明確指出，住宅使用年期屆滿後可以自動續期，至於商業性公寓則未有明確指示，普遍說法是使用期屆滿後，可以繳納出讓金，類似香港補地價、交地稅等方式延續使用期。

網友問：公寓到期後，會唔會到時俾政府收番，冇得賠架？

筆者評：事實上未有明確指示，有風險！不過照睇國家政策，偏向保護市民財產，維持社會穩定，尤其是大城市，收樓冇得賠？肯定暴動啦！筆者相信未來幾年會完善法規，不用太擔心，況且投資而已，過幾年賺到錢都賣啦，最多平少少賣，使乜諗咁長遠~

購房限制：住宅限制較多，商業性公寓多不限購。

樓市熾熱，近年國家亦推出了很多辣招，主要針對住宅。很多城市對住宅已有限購，每個城市不同，例如某城市…本地人可買兩套，外地人可買一套，但要有一年社保，即是有錢都買唔到！至於公寓大部份城市都未有限購，有錢買幾多都得。

網友問：大陸人鍾意住宅多啲喎，公寓將來有冇人買架？

筆者評：香港人夠鍾意玩住宅啦，點解近年係咁買車位、工商舖？你估佢想架咩？買唔到樓，就要變通，好過揸現金！買買吓就慣架啦，而家香港人炒車位炒工商舖都好叻啦！

貸款限制：住宅貸款條件較好，公寓限制較少。

很多城市住宅一般最多可按7成，即3成首期，利率較低，通常是基準利率下浮，即是打折，例如筆者有筆住宅貸款：基準4.9%，下浮一成，即約4.4%，最長供30年。當然，近年大陸收緊槓桿，借按揭比以前難，幸好1% 團隊有前輩開路，傾掂咗好幾間銀行的老總，部份住宅仍然可以借到按揭，不過就冇之前咁好優惠啦！

公寓一般最多按5成，即5成首期，通常是基準利率上浮，例如筆者有筆公寓貸款：基準4.9%，上浮一成，即約5.4%，供10年。

水電成本：住宅較低，公寓較高。

住宅的收費標準稱為民用水電，價錢較平，物業管理費也比較平。商業性公寓一般不可用明火，沒有天燃氣，以商用水電收費標準，物業管理費也較高，整體居住成本比住宅高。

交易費用：住宅較低，公寓較高。

買樓的時候要交契稅，住宅已經較為便宜，將來賣出的時候稅費支出亦比較多，例如其中一種稅項是個稅，若一個家庭出售唯一的住宅單位，而且持貨超過5年，則免交個稅，如果是公寓，絕大部份情況下都要付個稅，各種稅費加起來，有機會等如樓價逾10%。

網友問：交好多稅喎，邊有錢賺？

筆者評：稅費唔輕，所以我哋投資大陸樓，目標是樓起碼翻一倍以上先會考慮賣，如果樓價倍升，相對稅費又唔係想像中咁多。

伙數戶型：住宅較大，公寓較細。

住宅是為居住而設計，尤其是近年的新樓盤，進步更明顯，每層的伙數不多，窗戶較多、採光及通風等都有一定要求，面積比較大，一般最少都有兩房，在二、三線城市，普遍是三房、四房，面積動輒超過100米，即過千呎。公寓似香港的納米盤，每層有多伙，窗戶較少，光及通風等未符合住宅要求，面積較細，30~40米都有，即300~400呎左右，多為開放式、一房等。

位置規模：住宅較大規模、較遠，商業公寓較細規模、較近。

這個情況在二、三線城市就更為明顯，由於地方比較充足，很多時候住宅小區的規模都比較大，幾幢樓已經算細項目，十幢、幾十幢甚至過百幢都有，綠化地帶、生活配套齊備，由於面積大，市中心那有位置？所以地點一般稍遠。商業公寓一般規模較細，只有一、兩幢，很多時座落於市中心的商業用地上，較近較方便。

其他優勢：住宅可入戶，商業公寓可做商業登記。

很多時候買住宅都可以申請在當地落戶，甚至小朋友也可以在當地的校網內上學讀書。商業性公寓大部份不可以，然而作為所謂的商住樓，有另一個優勢，就是可做商業登記，相反住宅就不可以。

網友問：商住兩用，會唔會好雜呢？

筆者評：相比住宅，係架！居住環境確實住宅好啲，尤其商業區，例如珠海拱北，睇過唔少公寓，同一層樓，有人住，有人做生意，人流確實會比較複雜，呢個係缺點，但亦係優勢，近年國內湧現很多微商，很多時候就是租用公寓，邊住邊做小生意。

今次先分享到這，網友還有很多問題…

。買住宅好？定買公寓好？

。如果已買唔到住宅，公寓係咪都值得買呢？

。咩情況下應該買住宅？咩情況下應該買公寓？

。如果買，公寓要注意咩呢？

下次同大家分享，投資住宅與公寓的策略！