讀者來信︰

Anthony Sir你好，身邊很多朋友對大陸樓都有偏見，例如說大陸樓買咗賣唔出，嚇到我一直都唔敢去了解。最近跟親戚返大陸睇樓，真的大開眼界，慨歎自己走得太慢！我記得睇過你專欄，分享大陸樓二手市場其實很發達，於是睇新樓盤同時，也八卦一下附近二手市場，發現一個很奇怪的現象，我睇樓的那個地區，二手樓價竟然仲貴過一手！到底係咩玩法？根據過往經驗，通常市況差先會有這種情況，但事實又唔係，周邊仍然很火熱，質素稍為好的，一開盤就賣光，既然如此，點解二手會貴過一手呢？

回覆讀者來信︰

不少城市都有這種奇怪現象，但不是全部地方都如此。

很多朋友都迷信，新樓必定貴過二手，必定有溢價，所以買新樓一定唔抵！事實上並非如此！最初我都覺得好奇怪，明明見到這些城市的樓市非常火熱，個個新盤都大排長龍，日光、秒殺！為甚麼二手仲貴過一手呢？後來跟前輩走過好幾個城市，與多位資深的投資者及地產從業員交流過，總結了一些情況…

其中一個情況是…新盤限價！

近年香港樓價顛升，其中一個原因是二手缺盤，加上政策傾斜，買家被迫湧入一手市場，一手樓往往高溢價開盤，扯高附近二手樓，做成惡性循環，香港政府束手無策。為了壓抑樓市過熱，大陸政府就有一招限價令，政策的細節每個城市不同，簡單來說就是…新樓盤唔準賣咁貴！…咁都得？是的！唔準就唔準！香港政府受制於自由市場包袱，無辦法做到。大陸政府不同，說做就做！大概情況是…內地發展商申請賣樓時，要連同「一房一價表」送給政府部門審批，樓價要附合某些標準，每個城市都不同，重點是發展商不能隨意高開，如果開價太高，政府有權不批准！然而很多時候二手市場就沒有限制，於是就出現這種情況。

那為甚麼買家不買一手，還要高追二手？

首先，買到嗎？…就正如林鄭推出的新居屋，市價5.2折，個個都知道筍到冇朋友，但買到嗎？一來要符合資格，二來要跟數以十萬的買家爭幾千伙，點爭？最後又死死氣高追私樓。大陸的情況亦差不多，既然二手仲貴過一手，新樓就自然成為搶購目標，日光、秒殺，根本就買唔到，但是口袋裡的錢還是用之不盡，於是就被迫回流二手市場，尤其是一些已經發展成熟，位置及質素較佳的二手屋苑，更成為搶購的目標，二手價比附近的一手價更高。

其次，政策扭曲…很多城市都有限購令，細節每個城市不同，簡單來說就是…唔準買咁多樓！例如當地家庭最多買兩間，外地人最多買一間，甚至有些城市訂明要求要有社保，類似香港的MPF，在當地生活、工作的證明，否則一間都唔準買。但又有些城市只限新樓，不限二手，於是買家就湧到二手市場，搶高了樓價。因此這些地區，二手反而唔抵買。上個月我們的大灣區考察團不少同學買到限價令下的一手住宅，仲要做到按揭。