讀者來信︰

Anthony你好，最近有親戚帶我去展銷會睇大陸樓，睇相、睇影片真係幾靚，價錢又平，不過代理話係新開發區，睇地圖好似跟最旺的地段有一定距離，其實這些所謂新開發區得唔得呢？還是情願買貴一些，買舊區會比較好？

回覆︰

很多投資者比較喜歡舊城區。

所謂舊城區，顧名思義，是這個城市一直以來的核心區域，發展已經相當成熟，那裡是高尚住宅區，那裡是基層住宅區，那裡是商業區，那裡是工業區，全部都可以用眼見，用腳走，清清楚楚，甚至買樓之後是否有人租，二手是否活躍，基本上都可以從附近的環境及商業活動見到，相對較穩陣。但也有缺點，如果是大城市，舊城區通常都人多車多，路窄橋窄，塞車塞到顛。加上新舊交雜，環境相對較混亂，較少大規模建設，跟香港很多舊區情況一樣。

新開發區　優點是可以重新規劃！

新開發區通常位於舊城區周邊，由於之前可能只是農村、工業村，比較容易拼購，可以大刀闊斧，大片、大片土地開發。所以一般新開發區都會路闊、橋闊，三四線行車、大直路，兩旁有大型屋苑，十幢、廿幢，甚至有大公園、廣場、商場，土地的剪裁四四正正，就像香港的奧運、東涌，新簇簇，環境比較優勝。

新開發區　缺點是規劃未必能兌現！

賣的是概念！所謂概念，即是未搞掂！

尤其是開發初期，價錢仍然是低水的時候，周邊很多配套未成熟，甚至是冇人、冇車、冇樓，橋未起、路未通、鐵路又未到，四周圍荒蕪一片，如果去到現場睇，正常應該唔夠膽買，但在展銷會場，銷售站在地圖前指手劃腳，七情上面，這裡有公路，那裡有地鐵，那些發展商買了那幅地，將來發展成熟，媲美中環、太古城等等，樓價翻幾倍，講得頭頭是道，娓娓動聽，人就大膽起來，就買了。

問題是…概念是否可以兌現呢？

如果押錯，發展不似預期，固然要坐艇！甚至要蝕讓…

就算押對，可能都要等很長時間！隨時是十年八載…

例如2015年我們到珠海買樓，當時橫琴剛剛成為自貿區，到處都大興土木，沙塵滾滾，但概念大晒，不少樓盤賣到4萬／米，比當時拱北的樓盤還要貴，我們覺得溢價太高，冇買！轉戰西區新開發的住宅區，3年之後的今天，最近代理向我推銷橫琴盤，仍然是4萬多／米。相反當日我們買的樓盤，由8千／米升到2.5萬／米，翻了兩、三倍！當二手打個折都有兩倍！

當然，不是每個新發展區都不似預期的，很多成功例子甚至超出預期，讓萬千投資者慘叫，如果當年有買就好啦！例如廣州的天河、上海的浦東，都超出預期！記得廿幾年前，筆者剛剛大學畢業，曾經在顧問公司幫發展商做計劃書，要到當地深入考察，都是爛地一片，今天已是不折不扣的金融中心了，樓價亦翻了很多倍！

想買新開發區…有幾點必定要注意！

第一，價錢不能太離地，要貼市價買；第二，要清楚了解新區將如何開發，是否實際，兌現機會高唔高；第三，最好在開發的第二、三階段，周邊有一定項目才出擊，雖然貴啲，但成功機會較高。以上三點，當中涉及不少分析技巧…新開發區，又有不同概念，有些成功機會較高，有些較低…篇幅所限，講座活動再詳細分享！