讀者來信︰

最近我見物業的估價高，又唔想賣樓，於是就做了轉按，套現兩、三百萬，打算分散投資，用當中的三、四成嘗試買大陸樓。聽說最近很多城市都限購，只能買公寓，但一提到公寓，身邊朋友都反對，說公寓冇人買，不過我都唔係好信，因為佢哋自己都冇買大陸樓，哈哈！到底公寓是甚麼？

回覆讀者來信︰

是的！很多香港人仍未能接受大陸樓，問他們也沒意思。

例如公寓，很多人的理解是商住兩用的物業，大陸人不會喜歡買，其餘的所知不多。事實上如果沒有政策限制，有住宅可買的時候，當然首選住宅，然而現在全國大部份大城市都已經有限購、限貸，很多人都買不到住宅，於是就會想到公寓。就正如香港的住宅辣招多多，很多人買了住宅之後，有多餘錢就會買車位，買工廈、寫字樓一樣，其實很多大陸人都已經很熟悉公寓的操作了。篇幅所限，今次先講公寓的種類，有機會再講投資價值及策略。

綜合一些國內地產網站的資料，公寓可以分為三類：

普通公寓

雖然稱為公寓，然而由於所坐落的土地，不是商業用地，而是住宅用地，所以性質上與普通住宅的分別不大，最基本的是同樣都擁有70年產權，水電費方面可以享用民用水電的收費標準，交易稅費亦與住宅差別不大，甚至有普通公寓可以用於落戶。

普通公寓很多時候會坐落於一個大型屋苑內，例如整個樓盤有10幢住宅，1幢公寓等。在建築上，普通公寓與住宅有點分別，例如大部份普通公寓的面積比較細，窗戶亦比較少，類似香港的開放式、一房單位，日照標準、採光、空氣流通、樓與樓之間的距離、戶型等等，未必達到住宅的要求，被劃分為公寓。

商業公寓

由於所坐落的土地是屬於商業用地，因此水電費會以商業用地的標準收取，比住宅貴。產權一般只有40、50年，大部份不能落戶，交易稅費方面亦以商業物業作標準，營業稅、個人所得稅、契稅等都比較高，按揭亦比較嚴謹，甚至不能按揭。建築規格上，同樣一般都是面積較細，樓間間距、採光等一般都未達到住宅要求。

然而商業性公寓也有其優點。由於是商業性物業，所以一般都可以做商業登記，可以做生意。而且坐落的位置，多數都是一個城市裡面的商業區，位置明顯比較優勝。例如之前我們在上海週邊的二線城市買的一個商業公寓，樓下就是茂業的大型商場，門前就是地鐵站，兩個站就到高鐵站，半小時就到上海，所以出租率極高。然而要留意的是，部份一線城市對個別新建成的商業公寓規管較嚴格，未必可以居住，至於二、三線城市，則比較寬鬆。

酒店式公寓

這類型公寓特別，是一種介乎於酒店及高級住宅的產物，集住宅及酒店功能於一身，產權方面有40年的，也有70年的，視乎土地的用途而定。最有趣的是很多時候都會由負責物業管理的公司，提供酒店式服務，即是類以服務式住宅。發展商可以將每個獨立的客房出售予買家，買家擁有物業的產權，可以自住、出租、轉售，但一般情況下，買這類物業的買家，都是期望投資收租，所以一般都會交由物業管理公司，作酒店式管理，賺取更高回報。