朋友：  親戚最近買咗大陸樓…

筆者：  中山？

朋友：  你點知架？

筆者：  最近個個代理都推中山…

朋友：  你哋投資兵團有冇買呀？

筆者：  冇喎~

朋友：  點解呀？！唔得咩？

近日肥媽的節目【大灣區活好Ｄ】都有講…近年中山樓價火熱，主要是兩大概念：大灣區及深中通道

大灣區概念個個都知，不詳談了。先講深中通道…

大灣區11個城市中間有珠江分隔，東面有香港、深圳、東莞、惠州等，西面有澳門、珠海、中山、江門、肇慶等，現在由東面到西面主要靠虎門大橋，但大陸人多車多，虎門大橋不勝負荷，日日塞車塞到顛，由深圳到中山，隨時塞兩、三個小時。近年落實興建的深中通道，連接深圳西部及中山東部，全場24公里，預計可以將深圳到中山的車程，由2、3小時縮短至半小時。

過往中山樓價長期落後，近年突然倍翻！

根據很多資深的大陸樓投資者分享，東莞靠近香港、深圳，珠海靠近澳門，佛山靠依廣州，發展相對較快，然而中山卻「四不靠」，所以樓價長期落後，主要是廣州、深圳、香港、澳門幾個大城市的後花園，退休慢活的樂園，三年前新房樓價只是5、6千／米，然而深中通道概念一出，深圳投資者蜂擁而至，樓價急升至近2萬／米，近期香港、澳門等買家接棒，繼續熱賣。

到了這個價位，抵唔抵？先簡單講講中山的樓市形勢

中山分很多區，有6個街道辦事處，18個鎮…當中發展最成熟的是市中心的東區、石岐，樓價亦比較高！

根據網站安房客的資料顯示，石歧區新房均價約1.7萬／米，東區新房均價約2萬／米，想穩穩陣陣，多人買賣多人租啱晒。

然而近年中山最熱炒的不是舊城區，而是新開發區…其中一個熱點，是位於最南面的坦州…

由於港珠澳大橋概念，很多人到珠海買樓，後來珠海樓急升，加上政府推出嚴厲的限購措施，於是發展商、代理就轉推坦州，不少買家捧場，新房均價直迫市中心，約1.64萬／米。筆者與學員早幾年進擊珠海，親身感受這一浪變化！

另一個熱點，更熱！東面的火炬開發區、南朗、翠亨…

由於是深中通道的落橋位，2016年起深圳投資者已搶先登陸，由落後的小鎮，到全市的焦點，樓價升幅亦最為驚人。南朗新房均價近1.6萬／米，火炬、翠亨更直迫約1.8萬／米，挑戰市中心的地位。由於到目前為止都只概念，比較適合有冒險精神的投資者。

為甚麼我們沒有買中山樓？

熟悉我們的朋友都知道，過去三年，筆者與學員近年很積極到大陸買樓，跟住投資大陸樓幾十年的前輩搵食，除了大灣區，還到了華中、華東等城市，買了好幾百伙，有機會在講座活動再詳談。

然而我們沒有出團去中山，點解？因為我們不是代理！我們只是一群很喜歡買樓的投資者，目的是齊齊買樓賺錢，而不是為發展商推盤，所以揀城市、揀樓盤，只會從投資角度出發。

3大憂慮！

其實中山的環境、發展都唔錯~只是我們覺得…概念太重，價錢太貴~~

(1)  樓價炒得太高！

就算有發展，都要睇樓價！如果買入價太貴，你賺甚麼？

正如前文所說，中山的樓價一直落後，直至近年借深中通道炒上，先是深圳，然後是香港、澳門、珠海等地的買家湧入，短短兩三年間樓價倍翻，尤其是新樓盤，由過往5、6千／米，炒到2萬／米，聽聞最近有些新盤開價，甚至已接近3萬／米，這個價錢甚至已經超越佛山、東莞的水平，從投資角度看實在過高！

中山現在炒的是「深中通道」概念…概念是期望深中通道通車後跟深圳大融合！

首先，那是將來的事，大橋通車要2024年，還未計其他配套呢！例如經常聽見銷售講的落橋位，如火炬開發區、南朗鎮等，據熟悉當地的投資者所講，以前都是落後的鄉鎮，現在才大興土木。比較佛山、東莞等城市，已經不是概念了！不但經濟發展更成熟，過去幾十年，佛山、東莞已經分別與廣州、深圳建立了密不可分的關係，實實在在。

相反，深中通道目前只是概念，如果發展理想，中山樓價應可比美佛山、東莞；如果發展不似預期，應該要打折，今天仍然沙塵滾滾，有乜理由貴過佛山、東莞呢？就正如香港有東涌線，東涌發展了，但不代表東涌的樓價會貴過葵青荃灣。

(2)  概念片面…是否足以支持樓價？

正如前文所說，深中通道大大縮短來往深圳及中山的時間，現在經虎門大橋，經常塞車，隨時要兩三小時，將來只需約半小時。然而這個概念是否足以支持這個水平的樓價？舉例說，今天虎門大橋塞車，大家都期待深中通道，相信很快又會塞車，到時又會點呢？

又舉例說，交通網絡對一個城市的發展固然重要，然而全中國都在舉建道路、鐵路，只是一條大橋是否夠撐？其他規劃是否能配合？除了大橋，還要發展硬件，例如興建相關道路網、開發區、廠房、商廈等；還要發展軟件，例如建立關係，吸引資金、企業及人才流入等，就以居住為例，有橋唔代表要搬過去，如果中山樓價仲貴過東莞一截，點解要搬過去呢？搵食啫~

(3)  內需不足…將來賣俾邊個？

最令筆者不安的是…點解好似好多人賣中山樓？

大家都知道，大陸人買樓很瘋狂，根據我們和學員多次到大陸買樓的經驗，很多樓盤開售的時候，都是萬人空巷，如果是筍盤，即日就被搶購一空，所謂日光盤，甚至秒殺，記得網上曾睇過一條片，搶房情況有如屍殺列車！很多城市的樓盤，如佛山、東莞、廣州、深圳等，都沒有見到在香港賣，相反打開報章雜誌還有FB，都會見到很多很多中山樓的廣告、睇樓團，為甚麼呢？

筆者的其中一位生意拍檔是中山人，身邊也有不少資深的大陸樓投資者，據他們所說，中山的人口其實不多，內需購買力不強，多年來都依頼香港人及深圳人去買樓。加上近年深中通道熱炒，開發商不斷投地、起樓，供應倍增，就出現了這種情況。

如情況持續，今天買的樓，將來賣給誰呢？