業主放租單位，最怕遇上租霸，但租霸每個國家都會有，即使在出名守法的日本，筆者也有遇過租霸問題。

日本租霸欠租藉口︰

1. 生病要看醫生，無錢交租

2. 失業

3. 單位冷氣機，熱水爐壞了，所以不交租

如何避免買入可能有租霸的單位？

1. 租金低廉的單位，因為租霸通常都低收入，平租的單位是他們的目標。

2. 連三無租約的單位。三無即租客無擔保人，日本人租樓需要找擔保人，萬一欠租可向擔保人追討，但如果想買的出租物業，租約沒有擔保人就要很小心；

無保證會社承保，日本租客會向保證會社(保險公司)購買保險，即使欠租都會由保險公司代交租金，但如果租客曾做過租霸，久租會有紀錄，保證會社會拒絕承保；

租客無按金，同香港一樣，租客沒有按金，即使最後搬走，但欠交水電煤上網費用都入業主數，雖然業主可以向不同單位告以遇到租霸，申請括免，但過程十分麻煩。

總之三無租约的單位，千萬不要買！

交給包租公司放租可行嗎？

包租公司會向業主承租單位，然後再轉租給其他租客。

好處：

1. 包租公司會定期交租，基本上不用擔心遇到租霸

2. 單位招租不用支付代理佣金

3. 不用自己管理出租、維修等問題。

缺點：

1. 包租公司的租金通常低於市價，因為包租公司以賺取差價維生。

2. 包租公司不會向業主披露租客資料。

一般代業主收租的代理，如何處理欠租？

一般租約會寫明，欠租二個月已是違約，業主有權要求租客離開單位，而欠款可以計算利息。但代理一般叫你出律師信，他們最初可能會寄平郵去催租客交租，之後再寄掛號信，如果無效就會收取業主1萬日圓「出張費」到單位拍門，但如果租客拒開門，代理通常講句拜拜就収工，日後有空就打電話給租客問問甚麼時候交租，如此就拖一年半載。

如果業主想親自處理欠租，有甚麼事可以做？以下是筆者自己的做法

1. 同大廈管理員查詢租客近況，指難以聯絡對方，希望關心他的情況，例如是否仍住在單位內、有沒有上班、有沒有鄰居投訴他等。

2. 到單位外聞聞有沒有臭味，因為日本不時發生獨居人士孤獨死的個案，如果有臭味就要報警了。

3. 如果找到租客談判，通常賴死唔走，要業主支付20至30萬日圓搬遷費，如果數目不大，筆者通常長痛不如短痛，付錢請他走，否則之後的法律開支及損失租金遠高於這數目。但付錢前要租客簽定同意退租文件，也要他清走全部家具電器，最後請鎖匠換鎖，才好付款，所需時間大約一個月。(千萬不要未簽文件及未清空單位就支錢)

4. 之後全屋翻新，經驗告訴我租霸一般會搞到一屋垃圾，換冷氣及裝修走唔甩。

日本人咁守信用都有租霸？有！

遇到租霸是否很難處理？是！

遇到租霸是否一定有金錢損失？是！

但任何投資都涉及風險，租霸也是物業投資都一大風險，只能祝各位讀者好運，一世唔會遇到租霸。