拆解投資英國樓申請HMO牌照之謎

不少擁有英國物業的資深投資者，總會經常提起HMO，究竟是何方神聖？HMO(House in multiple occupation)聽上去很深奧，其實就是香港人熟悉的分租或劏房。在英國，如果業主經營分租單位，是要取得HMO牌照的。英國政府近年著手解決房屋供應不足問題，大力壓抑投資需求，申請HMO牌已變得更困難，但是為了增加租金回報，很多業主仍然會申請。

圖︰THINKSTOCK

如何定義為HMO物業？

1. 同一物業租給3名或以上不屬於同一家庭的租客(如果只分租給2個租客不用領牌哦！)，

2. 租客共用洗手間、浴室和廚房等設備。

甚麼情況下要領牌HMO牌照？

1. 單位是位於三層或以上的樓宇內，

2. 樓宇有5個或以上住客

3. 不同地區的政府或對HMO有更嚴格的要求。

做HMO事前的準備

1. 業主須依法例規定，確保出租單位有共享浴室和廚房等設施，也要保證氣體供應、消防設備符合安全。

2. 業主要獲取得樓按的銀行准許才可經營HMO，否則可能違反按揭條款，銀行有權追回借款。

如何申請HMO牌照

1. 業主向市議會交申請表，提供持牌人、租客及物業的資料，又要提交租約、按金、物業設備的詳細證明。申費用則各城市都不同。

2. 市議會收到申請後，會要求申請人提供各種安全證明，例如氣體安全證明、消防設備測試證明等。市議會會派人上門檢查，最後決定是否批出牌照。

HMO的好處與壞處

HMO某程度上不利於物業增值，因為分組會改變到物業結構，貸款機構對於分租間隔的物業，批出樓按時會較謹慎，可能出現估價不足情況。但如果分組物業位於著名學府，或者是通勤地段等物業買賣以投資人為主的地區，分組間隔物業又可以叫價高一些。

租金收入方面，HMO肯定會高很多，而且比整間出組更穩定。一個HMO間隔的四房單位，一個租客搬走，另外三間房還可以收租。在一些入住率高的地方，出租單位改造HMO後，一年的租金收入能增加50%。

但業主要考慮的是，單位改造成HMO，除了要投入額外裝修成本外，時間成本亦更高。整間出租的話，業主只需要面對一個租客，但做HMO至少要面對2個甚至3、4個租客，遇上麻煩租客的機會大增，如果找地產代理代勞要另加人工開支。

甚麼物業適合做HMO？

選適合做HMO的地區，一定是樓價平，但租屋需求大，加上有大批同類租客的，最好的例子就是大學區。

樓價夠平的話，即使受HMO影響估值下跌，業主都不覺肉痛，因為租金收入可以完全彌補損失。但如果是倫敦近千萬港元一間的物業，即使做HMO後租金收入多了，但樓價估值少一成都是得不償失。但如果像曼市，利物浦，諾定咸的大學校區物業，多數是一些舊樓，改造成HMO租金肥美之餘，想接手的投資者更多不勝數，這些地區就是HMO天堂。

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