在香港，地價俗稱麵粉價(租用地權)，地價加上建築成本等於麵包價(製成品)，即大廈建築呎價。在日本，土地一般是永久業權，地價會累計升值，但如果單計建築物本身，銀行或估價公司每年的估值卻因折舊下跌。但日本近年不動產的價格（麵粉及麵包價)，從2013年開始不斷上升，可見日本的地價增長速度每年都大過建築物折舊嘅跌幅。

去年港人到日本投資的數量比前年大幅增加，根據世紀21中華物業（東京）中央資料庫，從2013至2015年這3年間，港人投資300萬港幣以下的日本單身公寓比例較多。2016至2018年，港人較多投資500萬港幣以上的小全幢大廈或一戶建(獨立屋)，可以說投資目標升級了。

根據日本經濟新聞的調查，去年海外客在日本投資的不動產價值是1.1萬億日圓(約800億港元)，是2016年的3倍。根據CBRE去年的統計，其中來自海外不動產(包括寫字樓與商業大廈)投資額增長102%，足足上升一倍有多。可知海外投資資金集中在商業及住宅部分。

三井住友公司旗下的私募基金，對各國投資者在日本的投資金額比例進行過以下統計。香港和中國大約 佔海外資金在日不動產投資的17%。相比 2012的12%，多出5個百份點，可以看出香港及中國資金在日本投資不動產的額度，在海外資金佔比中每年都有增長。

今年6月15日，日本政府將推出民宿合法化法例，會令投資者重新考慮經營民宿的地區。值得一提，如果投資者想經營民宿，把單位改成「簡易宿泊所」將成為主流。今年最受外國人歡迎的投資區域集中在東京，據日本調查資料顯 示，分別是港區，澀谷，新宿，世田谷區，都是日本最矜貴的幾個區，地價非常保值。
 
很多人會問筆者，日本主要地區租金回報是多少？ 正常一個單位用長期租約出租，與物業出租率及位置有關外，物業狀況、樓齡，還有單位本身的設施和間隔都有莫大關係。基本上日本的租金回報率，越舊越偏的房子越高。但樓齡太舊的房子雖然租金回報率高，但管理費及維修費一樣高，而偏遠地區的房屋升值能力就不如中心區域的房子。偏遠的物業，一旦租客退租，等待下一個租客的時間也會較長。建議投資者選擇市中心地區較穏陣。

房子出租快。對海外投資客自然更有信心，而投資日本房產，除租金 回報外，房屋的租出率及房屋升值帶來的巨大收益， 也是海外投資所需要考慮的重要因素，以下統計是日本與世界各國的表面租金回報率比較。 日本的租金回報率大概是5%，但具體的回報率還是需要看實際情況。

世界各地表面回報率順序排名是：
日本5.02%
美國3.91%
瑞士3.81%
俄國3.22%
英國3.21%
法國2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%