近期看到一單令筆者相當痛心的調查，有關注青年住屋問題的團體，訪問了700多個18至45歲的青年，結果近四成受訪青年指因為置業考慮，推遲結婚打算；而認為買樓是生育先決條件的人，更加高達七成。至於年輕人對於置業前景的看法，10分最有希望，0分為絕望，0分的受訪者竟然有34%，5分或以下或直接表明不會買樓的，佔近86%。

如果覺得意見調查或者只是年輕人的看法太悲觀，不妨再看看非常科學的官方統計。香港金管局上月底發表的報告，顯示儘管本地經濟反彈，但本港家庭負債佔GDP的比重，已經升到91.8%的有紀錄以來新高，而香港的家庭負債中，以住宅按揭貸款為主，佔大約六成。國際貨幣基金組織已經警告，香港的家庭負債佔GDP比重的增速，是成熟經濟體之中最高，遠高於鄰近日本的67.3%，及新加坡的56%，樓價過高問題值得大家關注。

事實上，筆者多次提過，香港的高樓價已經堵塞了年輕一代的上流途徑，甚至扼殺了這個城市的未來。香港人口老化的問題越來越嚴重，最新調查中我們還發現，有四成年輕人因為買不到樓會推遲結婚，七人會影響生仔決定，將來的人口結構會變成怎樣，也不用多說。

再者，年輕人一畢業就把所有心思都耗在買樓上，只想找一份收入穩定的工作，窮一生精力為斗室賣命，哪麼未來誰會再冒險創業，誰來搞創科公司？想到這裡，不禁為香港未來嘆息，雖則筆者在地產行業工作，也有涉獵本地物業市場，但樓價無止境上升，未必是香港之福。

生活在香港的年輕人，或者對在香港置業絕望，但絕不應消極躺平，倒不如放眼世界，發掘多一些其他的置富途徑，不要只將目光集中於香港樓市，日日埋怨儲不夠首期，買不起樓。過去一年，不少年輕朋友在
虛擬貨幣及美股市場，賺到人生第一桶金，近日很多人告訴我美國前總統Donald Trump的一隻社交媒體新股上市，股價短短幾日就升了10倍以上，不是叫大家盲目投機，只是想告訴大家，將眼光放遠點，周遭的置富機會仍然是有的，何必只拘泥於港樓指數每周升跌。

筆者不是股票專家，沒有甚麼必勝number可以提供，但在我最熟悉的地產行業，已身體力行將部分資金轉投有潛力的海外物業市場，當中佔比最重的是馬來西亞檳城。檳城住宅入場門檻低，有會所的新樓千呎單位200萬港元已經有交易，一般租金回報做到4厘或以上，比起現時在香港買新樓的1、2厘回報，吸引力大得多。

當然檳城住宅的租金回報只是前菜，主菜還要數到升值能力。大馬是全球第三大半導體出口國，而檳城的峇六拜自貿工業區則是大馬半導體工業的心臟，Intel、AMD、Tesla的生產基地都在這裡，令檳城是世界五大電子及半導體生產地之一。

檳城未來亦有龐大的基建藍圖，有類似香港「明日大嶼」的3個人工島計劃，面積超過1800公頃，可供4萬人居住，還有超過800億港元的交通基建計劃，將會興建輕鐵線、單軌火車及擴充檳城國際機場。

馬來西亞的疫苗接種率已差不多去到九成，加上基建帶動樓價上升，筆者的團隊已發現，資金已經開始在流入檳城樓市。之前封城期間，發展商都願意給予較多優惠，但近期優惠已陸續減少。另一現象是筆者代理的檳城樓盤近期去貨速度明顯加快，整個項目800多伙單位，已經售出逾500伙，亦有投資機構入場。

隨著基建落成，未來幾年檳城樓價將迎來爆發期，年輕投資者享受當地物業升幅後，可以選擇將利潤拿回香港作為置業資金；有意移居檳城亦可以保留單位自住，這個幸福的煩惱到時留待你們自己決定。