澳洲其中一間最大私人發展商Ralan早前倒閉，這間成立於1993年的地產巨頭忽然倒下，讓人猝不及防，千計樓花買家和投資者徹夜難眠。據澳洲金融時報（Australian Financial Review）報道，Ralan集團總共負債260多億港幣，主要債權人包括澳洲四大銀行之一的西太平洋銀行（Westpac Banking Group）。

Ralan集團在全澳多個地方均有發展項目，涵蓋高層住宅、公寓、酒店和度假村。近年，澳洲樓市熱度不減，Ralan集團以房地產為基礎，通過提供各種投資組合計劃，並採用系統化市場營銷，吸引眾多海內外投資者。許多投資者買入樓花後，都期盼物業能迅速升值，誰也沒想過規模如此龐大的一間發展商會突然破產清盤。

今次我想談談如何從法律角度，規開房產買賣合約中的「陷阱」和潛在風險，以及在遭遇無良發展商時，如何最大程度保護自己的權益。

首先，在澳洲樓花買賣合約中，通常賣家會要求買家在簽約時，先支付10%樓價作為首期，剩下的90%在樓花建成後一筆過付清（可以向銀行申請按揭，亦可直接付現金）。由於部分樓花期較長，首期應當存放在發展商中介或者發展商律師的獨立信托賬戶內，並且會計算利息，相當於定期存款。

購房中涉及的獨立信托賬戶由澳洲政府監管，在交樓前，誰也動不了賬戶中的資金（包括發展商和買家），發展商一般只有在交樓過戶後，方可獲得上述的首期資金，保障買方權益。

獨立信托賬戶的好處我想大家理解：第一，如果發展商中途倒閉或破產，賬戶內的首期一般連本帶利歸還給買家，非常安全。

第二，房屋在興建過程中對買家不存在利息成本，不像在一些城市(包括香港)買樓，簽約後物業還在興建已經開始還按揭貸款，增加買家的購買成本和資金壓力。舉個例子來說：買家A所付的10%首期，先存入發展商中介或發展商律師的信托賬戶，發展商、買家、律師三方任何一方都無權動用，直到房屋產權證、質檢證全部辦理完畢。買家律師確認無誤後，才通知買家辦理房款過戶手續（支付剩餘尾款部分）。因此，如果發展商不能合格交樓，則一分錢也收不到。買家也可要求索回首期及利息。

然而，在一些物業買賣合約中，發展商會要求律師在合同中添加「release of deposit」的條款，內容大致為「買家同意將首期在簽合約時直接交給發展商供其使用」。 如果合約中這類條款，買家就需要非常謹慎，需要考量發展商的資質和操守，和可能構成的風險。如果發展商在交樓前能拿到這筆錢，日後無法交樓或者破產的話，買家想追討會十分困難。

如果是發展商破產就會進入破產托管程序，清盤人會點算破產公司名下所有的資產和債務，並且對債權進行等級分類，例如有擔保負債（如銀行抵押貸款等）比無擔保負債（例如純信用貸款，對個人的欠款等）有更高的先行償還等級。換而言之，如果發展商倒閉，而在簽訂合同時已同意將首期轉給發展商使用的話，則投資者將陷入申訴無門的困境，只能等待清盤人的最終分配和安排。

目前樓市火熱的維多利亞省， 當地法律規定所有樓花的首期定金，必須存放入政府監管的信托賬戶，任何發展商不得修改合約中對項條款，以充分保障消費者和投資者的權益。另外當地法律也規定，樓花的首期定金不可以高於樓價的10%。而在同樣熱門的新省和昆省，則沒有這個硬性規定，所以發展商可以在合約中修改信托賬戶條款。

然而，大部分樓花買賣合约都規定相當於樓價10%的首期，需放入上述的信托賬戶以保障買家的利益。但我也留意到有些發展商，會利用海外投資者對當地市場的不了解，而把上述的「release of deposit」條款放進買賣合約。投資者及其代表律師，應留意此部分是否有所改動，確保自身的合法權益。

筆者最近接到一個個案，有一位内地投資者，大約五年前通過内地中介買了一間悉尼的樓花單位，發展商居然在還沒有得到土地擁有權和發展批文，甚至未動工的情况下，在合約要求買家支付30%首期定金，並把定金release给發展商使用，項目到現在還沒動動工。不用問，這個買家的投資當然「凍過水」！我問這位投資者，簽約時他的代表律师有没有提醒有關風險，和勸他不要接受交易。他说當時律师是發展商指定的，完全没有告诉他這些條款。我唯有嘆一句世風日下，及告知這位律師可能犯了嚴重失誤，可以幫他向追討法律責任。

即使看好樓市前景，但投資有風險，入市需謹慎。除了找好的開發商，也要擦亮眼睛找到一個好的律師，幫助大家在購房合約上把關。