話說幾個星期前，領展公佈初次踏足英國的收購項目，在倫敦金絲雀碼頭買入一棟辦公大廈。對比起個多月前的市場傳聞的3.9億鎊，真實收購價平了0.1億鎊。

今次收購有幾項重點：

– 收購價3.8億鎊
– 淨租金回報4.955厘
– 收購後佔組合1.8%，連澳洲1.6%，海外佔 3.4% ，距離集團目標10%還有一段大距離。
– 租客 : 一半為銀行，三成為政府有關機構，兩成為分租辦公室
– 租約有54%在2029 到期，45%在2032 到期

對於今次收購，先從租金上講。雖說英國在租約期間的租金檢討，只能夠加租或保持原來租金，而不能減租 (upward only rent review) 。疫情打擊不到租金，而銀行及政府相信亦不會發生現時常見的違約，賴皮不交租的情況。但54%的租約在2029到期，45%租約2032到期。即是說在2029之前，想在這棟物業上增加收入，都是靠Rent Review。以現時的市況，實在不太樂觀會有升幅 ，將來租金上升的空間應該也不大，變相鎖死差不多十年收入零增長的預期。

另外，領展過去最吸引的地方是資產優化，釋放資產價值，這是領展最賺錢的地方 ! 在今次收購的資產來看，這招不太可行。這次收購的物業已是相當成熟，不見得有太大的資產優化機會，能夠從優化而來的資本增值不多。

未來經此一疫及科技的應用，銀行政府甚至其他公司都應該明白工作場所可以更有彈性。未來對於在一線金融區的辦公室需求是否能回到疫情前的狀況，我就不太樂觀。 租金難增長，又要背負未來辦公室轉型的風險。

商業物業在英國租不出是要倒蝕的，業主要向政府交租值一半的Business Rate，不想空置就要給較長的免租期。傳統金融業及政府都是兩大縮緊辦公室的行業，Canary Wharf 又不是tech companies杯茶 (Google, Facebook 都在King Cross那邊。長實之前買入的5 Boardgate在 Liverpool Street Station) 。或者無表面上睇咁穩定。領展一向的賣點是經營民生商場，居民的流動性較低，但現在玩高級辦公室，反而令人擔心。 

綜觀來看，今次收購，似乎只為收購而收購，為分散而分散，為表示有做嘢而做嘢，看不出有特別吸引之處。 英國資產賺息蝕價，大動作都有可能只賺粒糖而已，長江基建就是前車可鑑。