香港人渴望置業，但本港樓價高企，買海外樓不失為小本投資之選。但最怕受某些海外樓盤廣告「低門檻、高回報」字眼吸引，沒清楚了解涉及的風險，最終慘成「爛尾苦主」。根據環業投資（IP Global）去年發表的一項調查顯示，超過40%的港人表示缺乏海外物業投資知識，是使其卻步的主要原因，包括不熟悉當地置業程序及相關法律、按揭詳情、物業市場和貨幣匯率走勢等。

投資海外物業離不開以下秘訣﹕

1.考慮環境因素

海外「上車」要考慮的事情，遠較本地置業複雜。筆者建議從三大範疇考慮，包括人口分佈、基建及經濟發展。簡單來說，若勞動人口比例高，將帶動住屋需求令樓價上揚；而基建及地區間的聯通性亦會影響人口密度；經濟穩健固然重要，但多元化發展亦不容忽略。

2.了解購買流程 

考慮大環境因素外，亦要注意整個購買流程的細節。當地對海外買家的法例規管、地方稅制和按揭要求都有差別。根據Liquid Expat，英國可承造的按揭成數最高可達75%，利息一般在4%或以下；德國則可承造約50% -至60%按揭，利息一般為2.3%，當然視乎情況而定。接著，切記置業後還須處理物業出租和管理事項。

3.注意隱藏費用

一項投資的背後往往隱藏許多相關費用，沒有仔細了解的話，很易跌入投資陷阱。費用可包括律師費、抵押費、服務費、印花稅、資本增值稅、轉讓稅、租金收入稅及遺產稅等。舉例來說，於德國柏林賣出持有10年以上的物業，不需付資產增值稅，相反於英國則需要。

4. 摸清合作夥伴

不時聽到有人買到「爛尾樓」的新聞，因為投資者沒有做足功課，對當地發展商、物業代理以至物業管理公司進行盡職調查。海外買家必須充分了解合作夥伴是否可靠，但單憑網上搜查難以全面理解，最好還是找可信的物業投資專家幫忙，免得做了「水魚」也不自知。例如在英國，環業投資代理的物業項目均獲全國房屋建築協會（NHBC）認證，意即發展商所建的樓宇必須符合NHBC的規格。當相方已簽定臨時買賣合約，若發展商因破產或詐騙而未能完成及交付項目，環業投資會向顧客退還按金或安排轉買其他按NHBC規格建成的樓宇。

5. 善用槓桿提高回報

據筆者觀察，現時大多投資者比較喜歡在不同地段購入多個中小型單位，以買樓收租（Buy-to-Let）的形式分散投資，並利用按揭貸款來賺取更高回報。據環業投資一項近期分析指，若懂得善用槓桿原則投資倫敦物業，回報率平均可增多2.7倍，但當然要衡量自己能承受的風險。