李海文

Dooby Li

人稱Dooby Sir，資深置業投資導師，具30年地產代理銷售、管理策劃及投資經驗。曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問，為多間上市公司地產部作培訓及講座，亦為珠海市房地產經紀人行業協會擔任顧問。他同時是香港一巴仙培訓學院導師，傳授香港買家內地置業投資知識及分享實戰經驗。他亦是中港傳媒訪問常客，專門解答大灣區置業疑難。

在內地投資物業，不時會聽到有部分樓盤提供「售後返租」，但筆者提醒遇到如此「優惠」的計劃時，應該小心衡量項目背後的風險。今期會跟大家講解部分「售後返租」計劃的運作。

圖片來源：GETTY IMAGES

所謂「售後返租」也稱為售後包租、售後租回，是地產發展商為促銷，而向買家保證在出售後的一定期限內，以代理出租的方式包租或直接承租物業，提供固定租金回報。

對一般投資者而言，「售後返租」是誘人的蛋糕，買入物業後5至10年，能拿到每年高達6至12厘的回報，不僅跑贏通脹，更可抵消銀行供款及利息支出，幾年後還能享受物業升值。然而，投資者往往只注意到發展商提供的高回報，但卻很少人留意到物業開價含有高溢價。

事實上，「售後包租」很多時只是噱頭，是開發商為銷售財技。表面上，開發商開出每年約7、8厘甚至9厘的收益，但背後只是個「羊毛出在羊身上」的把戲，即是賣樓時收取了高溢價，之後以「回報」名義將部分溢價當作租金歸還給業主。

「售後包租」這種高風險的運作模式，現在更多出現在「加盟式酒店」之類的投資產品上，買家買入酒店物業後，交由發展商經營及管理，再獲取高回報。開發商往往游走於合法與違法之間的灰色地帶。

「售後返租」看似能在為投資者與開發商製造雙贏，但亦存在高風險，一旦樓盤賣得不好、加盟式酒店及商場經營不善，已收到售款的發展商有可能夾帶私逃，令投資者血本無歸！這種無良行銷手法在榨取利潤時，對地產行業造成不可估計的影響，危及整個地產界及城市的聲譽。

筆者希望讀者選擇投資項目時，諮詢專業人士，充份評估樓盤的風險，減低蒙受損失的機會。另外，我下周一會舉辦珠海中山投資講座，有興趣的朋友歡迎報名。