過去2年，不少內房企業在「三條紅線」及嚴格疫情防控下資不抵債，10個煲想找3個蓋都有困難，處於危殆階段，長瞓ICU。全國各地停工爛尾新盤湧現，買了長期停工項目的買家，樓又收不到，銀行又追供款，有些還要交租，停止供款的咆哮聲在各省市此起彼落。作為買家，當然不願捲入「停貸潮」，但想避開爛尾樓又有冇路捉？如果發現樓盤有爛尾機會，有冇機會斬纜？不幸買到爛尾，要如何處理？今期一一拆解。

何謂「爛尾樓」？以下幾種情況，都可稱為爛尾：發展商資金斷裂破產、項目長時間停工；涉及違規興建、綜合驗收不合格、發展商無繳交稅項，導致辦不了不動產權證書。

想避免買入爛尾樓，坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱，有「五證、監管賬戶」就可避開爛尾項目。但實情是否如此？

「五證」確保發展商擁有合法開發及銷售資格，從五證可以了解到土地使用權屬（住宅、商業等）、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等。要獲得「預售許可證」，發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。（注意，「預售許可證」內允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟，購買前仔細向發展商查詢。）

「監管賬戶」規定由銀行、政府或第三方的監管及指導，監管賬戶內的資金發展商只可專款專用，用於本項目建設，不得隨意挪用賬戶的資金 (包括定金、首期、尾數、按揭貸款)。

「五證」齊全確保了樓盤前期合法興建及出售，「監管賬戶」保障了後期項目有足夠資金興建，為甚麼爛尾樓仍會在內地發生？

事實上內媒踢爆，有些地方的銀行涉嫌在項目未封頂情況下，將個人貸款發放給發展商，可見預售監管資金挪用或監督方面存在問題。有部份未封頂而長時間停工項目，銀行懷疑提前發放貸款，監管資金被挪用，部份發展商取得資金後沒有履行用於該項目興建，引致項目停工。

其實，在2003年央行就曾出文件，制定了銀行只能對封頂項目發放個人貸款。但現實中存在漏洞，政府實應推出相應政策杜絕這個漏洞。還有，綜合驗收是項目最後一個環節，如項目興建完成綜合驗收不合格，亦有可能導致辦唔到不動產權證書。

看到這裡，相信讀者都明白爛尾樓防不勝防，很多情況由不得買家控制，因此筆者建議能買現樓就買現樓，畢竟現樓睇得見摸得到，並可考慮選擇無踩「3條紅線」的發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企，較為穩陣。

如果發現唔對路，有無斬纜機會？

如果發現樓盤有爛尾機會，建議先收集發展商違規證據，之後嘗試與發展商私下溝通處理，希望能夠在這個階段得出雙方接受的解決方案。反之，將證據向當地政府部門或「領導留言」反映，一般早期發現，早期處理，有部份可以順利解決。

樓盤不幸爛尾後，後續如何處理？

首先，了解清楚樓盤是否真的爛尾。如果只是長時間停工，有可能資金出現問題，給發展商一點時間籌集資金，完成後續工程。如果發展商長時間都未籌集到資金，當地政府會根據不同的情況採取不同的方法處理，或會有機會讓發展商再在限期內籌集資金，或引入合夥人。

在這裡提醒買家，如樓盤不幸爛尾，首先，不要將物業退給發展商，因退房後，買家和發展商之間由買賣關係，變為債權債務關係，影響法院之後的拍賣破產償還債務優先次序，買賣關係先於債權債務關係。

此外，亦有大部份買家會向發展商提出民事起訴，筆者建議起訴前可以先查開發項目公司名下，在當地還有沒有資金及資產，假如兩頭空，就算買家勝訴，又如何？連律師費也要買家找數。如開發項目公司名下沒有資金及資產，相信就只有等政府出面解決一途。

強化企業社會責任、加重罰則

筆者認為，為維護房地產市場健康穩定發展秩序，內地政府部門應加強行業規則的執行監督，確保監管賬戶資金百份百留入項目建設當中，強化監管賬戶資金透明度，讓買家能夠了解項目進度及監管資金撥款去向。

強化房企的社會責任與仁德，房企獲得國家發展的紅利，同時要承擔起社會責任，發展商在遇到問題應積極面對解決，倘若爛尾及停貸事件不及時處理讓其持續發酵，直接影響民生及社會秩序及有關上下游產業的發展，如企業不談誠信，不談社會責任只顧自身利益，每次遇到重大問題只求國家層面協調，只會影響國家發展佈局。對於嚴重危害國家及社會發展秩序的任何一方，可考慮加重罰則，避免不良企業鑽法律空子走灰色地帶。