（續上篇：英國脫歐 投資日樓？（上））

雖然日本的不動產經濟研究所上月發表的調查報告，顯示東京首都圈5月的新樓銷量有減少情況，有讀者擔心海外人士投資日本物業的意慾是否將下降？實質上，這數字跟新盤供應量也有一定關係。

建築勞動力不足 新盤減少

近三兩年，日本新盤的供應量都有減少，主要原因之一是建築工人人手不足問題。由於當地不少建築界勞動力都在趕着去為2020年東京奧運會的不同比賽場館及台場的奧運村，同時配合奧運及未來都市發展而興建交通配套，包括為新的高速公路、JR及地下鐵路趕工，再加上「3.11」地震及熊本地震後，亦需動用大量建築工人重建東北及九州，所以一些日本發展商行家朋友都不時跟筆者訴苦，說錢等着人、客人等着買，都不夠工人趕去建新樓。

二手市場平穩

至於日本二手樓的成交量，筆者公司看到情況並沒有減少亦沒有明顯升幅，大概維持過去水平。不過，成交額上反而有一定的升幅。原因是今天投資日本物業的客戶，不似三兩年前的客戶般，大多只鍾情購入表面回報率較高的單身人士住宅單位。近期的客戶不少都較為鍾情「築淺」（樓齡新，約十年內）的一房或兩房的高塔式物業（Tower Mansion），或地理位置理想的一小棟兩三層物業。這些物業每宗的成交額，都比起單身人士住宅高。另外，筆者公司亦多了中國客戶，這批客戶群亦較喜歡樓齡較新、感覺「高大上」一點的物業作投資，而並非單單考慮表面投資回報率。

非自用物業 不選大城市

如果說下半年日本置業貼士的話，如上篇題到，英國脫歐後將帶動日圓貨幣及物業價值上升。不過，畢竟日本面臨全國人口減少問題，愈來愈多住在非都市的日本人，都選擇搬到東京、大阪這些大城市居住，大城市的人口還是每年以2%左右的升幅上升，所以如非自用的話，並不建議購入非大城市的物業。

勿只著眼回報率

另外，隨住愈來愈多海外的大型財團基金企業，都注資購入東京都心內的重要物業，加上中國客人的投資喜好，故投資者於日本置業時，最好不要只著眼考慮表面回報率較高，但樓齡較舊的單身住宅。畢竟物業的實質長遠價值，並非單憑每月的租金回報率所決定，也同時取決於該物業的升值空間及投資者喜好轉變。