新冠肺炎疫情加上國際局勢複雜緊張，我們不得不提早為重新配置財富，尋求最佳避險方法。筆者發現，疫情發生以來投資日本不動產，較其他投資產品更勝一籌，原因是回報非常穩定，租客的退租比例較少。

低門檻投資換來永久業權及高回報

眾所周知，日本不動產擁有土地永久業權，可世代相傳。在國際大都市中，大阪租金回報率高達7.28%，回報率排世界第二。

租約穩定性高

1. 日本租約法規

日本政府於2001年頒發「終身借家權」法令，在2006年也制定過「住生活基本法」，目的是為了租客與房東的雙方利益。「終身借家權」規定，只要承租人在世，租約就會繼續，契約直到過世才會終止。可見日本租約穩定性非常高，對於計劃在日本通過投資獲取收益的投資者來說，有很大的幫助。

2.日本租屋率高

除了租金回報率高以外，根據日本發佈的《國土交通白皮書》顯示，在日本擁有自己的房產的人大約佔整體50%至60%，其中租房的佔大約30%至40%，「租房主義者」越來越多。

3.日本搬家的成本高

對於赴日留學、工作的華人來說，租房是必不可少的事。在日本租屋對於沒有經驗的人而言，是一件非常麻煩的事情。初期費用較高，各種雜費加在一起，有時候甚至達到月租的4至5倍。

為什麼在日本租屋的初期費用那麼昂貴？

租金

市中心單身公寓平均月租約5萬至8萬日元之間，如郊外地區租金相對較低，而繁華商業區則會較高。租金按月支付，一般在月底前要先預付下個月租金，通常租客會通過銀行轉賬支付。另外，起租日期以租約規定為準，並不是指入住日期。如有疑問，租客可以向業主或負責的中介公司查詢。

按金

是租客繳付給業主，作為租金延遲或房間損壞時的保證金，有些房東會要求預付1至2個月按金(根據房屋的地段和質量而定)。退租時，房東從中扣除清潔費(每平方米約1,000至1,500日圓)及租客人為損壞的維修費(必須是非自然損耗)後，剩餘部分將退還給租客。

禮金

一次性付給業主(1至2個月租金)，感謝業主以合理價格租屋給你，與按金不同，禮金在退租時不退還。

共益費

在一般公寓中，樓梯、通道、公用廁所等公用部分的電費、水費、清掃費和管理費等。

火災保險費

顧名思義就是給房屋買火災保險的費用。有些業主會要求由租客買火險，一般是每年2萬日圓左右。

代理佣金

支付給中介的手續費。一般是一個月租金加10%消費稅。

鎖匙更換費

大概在1.5萬至2萬日圓。

租約更新費用

舊租約到期後，如果沒有特殊問題，可以跟業主續約。新租約的有效期限一般為兩年。要續簽就需要繳納1個月租金作為租約更新費用。業主收取後，會把一半的款項交給代理，用於新租約的製作費。

其他費用

清潔費、網絡費、固網電話費等。這些通常都不包括在租金內。另外在揀選房屋時，還需要留意是否設有冷氣機和暖氣設備，如有獨立廁所和浴室就更好。

違約金

租約簽署後，如在搬進房子前違約，租客需要支付1個月租金作為違約金。如在第一年租約結束前搬走，租客需要支付1個月租金的短期違約。如搬進房子後要終止租約，一般需要提前1-2個月通知業主。如通知期不足，那麼租客需要支付與通知期相等的租金作為代通知金。

所以為什麼說在日本的租客不會輕易退租，原因是成本很高。較高的投資回報率、穩定的投資收益、政策雙向保護等等，讓日本房產成為不錯的避險投資方式。