日本樓市雖然受疫情影響，出現短暫下跌，但自去年6月已逐步回升。日本政府的數據顯示，由去年6月至今年5月，住宅整體價格指數已上升了約7%，筆者相信在東京奧運後，至2025年世博舉辦前這一段時間，將會有另一波升勢。

以往投資日本物業，都是以二手物業為主，不少投資初哥會以full pay細價樓再收租，當然不要選太偏遠地區。位置好的話， 收租較穩陣，加上單價細，物業買賣流轉快，二手有一定承接力。加上日本樓維修及保養物業良好，即使是40至50年樓齡，看上去也不覺得太殘舊。

然而，近年日本一手物業市場的單價較高，流轉或許不及細價二手樓，但一手物業多以日本用家為主，尤其是高層大廈。或許坊間不少人以為日本人愛租樓，不愛買樓置業，其實年輕人或許以租樓為主，但一般中產以上的家庭仍會置業，而且瘋狂程度媲美香港人，特別是大型發展商的新盤，根本不用落廣告，己有很多買家競爭，想買樓也要抽籤，由推出第一張價單至落成，物業定價很多已有兩成升幅。

相比下，一手樓盤比二手樓更容易承造按揭，一般可達60%至70%按揭，抗震程度及防災的配套設施更佳，而二手住宅若是木造，會無法向銀行借貸。

從投資角度 ，若手上有400萬港元，購買的種類五花八門，可以買一整套小全幢﹑4個100萬的單位，8個50萬納米公寓，大廈式的一手新樓，但是亦要從收租回報、物業管理的複雜程度、物業升值潛力、交投流轉速度，來判斷下手買家是投資者，還是本地用家，以及租客質素的高低。要留意，物業在五年後賣出需繳付利得稅15%。