您好，諗Sir：

本人為長期忠實讀者，一路都覺得你和汪總的評論最為真知灼見。先祝你們一切順利，最緊要身體健康。客氣說話少講，直接說出我們的問題，請諗Sir給些意見。

我月入約六萬，教育界工作屬政府體系，十分穩定。一家住在一間市值800萬的荃灣物業，物業已贖契。太太月入約五萬，但商界工作不太穩定，因高薪關係若市況入佳已有被開除的準備。她亦有一間市值600萬的荃灣物業，同樣已贖契。我們年紀一樣已快入五，有兩名讀小學的子女。因早前家中發生大事，現時除了上述物業外只餘約50萬元現錢。

我們都想做到一生三宅，欲再購一間價值600至700萬的荃灣物業。由於我倆已有物業，再買要付15%DSD。如太太近親轉名600萬物業給我，即漂白，都要付上18萬釐印。想問近親轉名的做法再買是否值得？還有沒有其他意見？

待覆，有勞，謝謝！

賴先生

Answer:

讀者不趁早年夫婦收入穩定加上被炒機會細時買樓，造就今日只有一間樓收租，而被動收入只15K(現金則少許)。當然有間樓收租唔錯，供要供滿。不過600萬樓租出去15K，另一間樓留自己住，咁既情況由60歲捱至90，仲要兩個細路而家先將近中學，咁既情勢令人擔心。

若能重返過去，必在30歲開始每5年儲到舊錢就做首期買樓。由於夫婦兩人借貸力(60K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1400萬，基本上長期保持有1至3間，爭銀行3至4百萬既樓收租，都未構成高風險。因1400萬借貸力用掉900至1000萬，就當樓市跌都仲可利用剩餘借貸力作應付。由30餘到50自有2至3間樓由租客幫你供滿，假設樓市唔升，讀者而家都可有四間樓在手收租，被動收入大大上升，自不會煩打字問諗蛇高見。

當然過去不能重返，讀者宜把握佢既「借貸力之秋」，50歲前加上仲有野做時將樓加按(冇野做銀行唔會睬你、或要加長準備功夫)，拎舊Cash係手最實際。不用過份擔心加按後甚麼樓市跌會Call loan，你將間樓按六成出黎，樓市要跌40%先有機會「負資產」。怕什麼呢？更何況按出黎既錢穩買債或只做定期，如你買渣打直債都要total loss，咁抵死啦，係咪先？最緊要係渣打執笠大把人陪，這亦是昨晚在收息101第二堂解說的買債共同風險。渣打有永續債派6至7%票息，唔識可以去渣打問，你會更快明白點解筍野銀行係唔會sell你。

像之前文章提及之必殺plan，銀行cut line要人等。皇帝Plan，保險公司就住賣。點解？因為本Blog提及之收息方案銀行不能食深水，係年頭因為想急跑一段先會大做，而家就住做。故好嘢唔係你問佢就會講，垃圾先要請人日Sell夜Sell。再次重申本Blog方案你哋不妨落去試問。

讀者兩物業當按五成，有700萬係手，構成供按揭700/259 = 27k/月。700萬將一半定咗期佢，2%息，350萬每月收$5,800。另一半派100萬係債基，先行B餐收15至18%年息用美國債為主，一個月提供12.5K至15K月入。

另外200萬買直債，7%息，一年14K美金息，即月收息$9100。最後淨350-100-200 = 50萬投入皇帝Plan，擺五年升七成，當呢舊錢就應付第時小朋友升學用，或自己再買第二間樓吧。上述為讀者提供30k被動收入，夠佢第一步cover個27k加按後供樓支出。行一年之後如覺收息方案合自己，再加大碼只保留170萬cash，而將520萬收息，被動收入自可越30k一個月。係多了被動收入及夠cover供樓下，讀者兩樓在手冇變，變的是原本按了700萬出黎而爭銀行的債，會隨時間漸漸還哂，而自己有現金係手，既可提供現金流，想再買第三間樓都得！