英國的租賃業權一般是110年、250年或999年，但若購買二手樓，租借期將屆滿時，將會面對什麼問題呢？

去年九月，英國曾有傳媒報道一宗關於物業租賃地權續租金額的糾紛，最後小業主們需要支付30多萬鎊(約314萬港元)的，作為續期地價費用 (Leasehold reform)， 香港講法即是補地價◦

英國住宅樓宇有法例保障續約權 (Leasehold Reform, Housing & Urban Development Act 1993)，可是，在過去25年，如何評估補地價一直存在巨大爭議◦

今年初，英國上訴法庭便在Mundy v Sloane Stanley Estate這宗案例，定下估價準則。爭辯理據非常繁複，用一句俚語形容這場爭拗，就是1+1不等於2，可能是最貼切不過。因市場買賣案例證明，一條加長租約之價值是高出兩條短租約相加的價值(即使加起來之年期與長租約是相同)。而增加之價值，測量師稱之謂Marriage Value。

過往，一般雙方按市況協商，都在Marriage Value 的形式上達成5:5、6:4或7:3之類的協議(雙方各自找專業測量師評估出補地價的金額)。 但隨著樓價勁升，這類協商可能重挫擁有多個單位的大業主之經濟利益，因為一次讓步會成日後協商的先例，加起來的經濟損失令大業主不能接受，於是堅持要9:1甚至10:0賺盡Marriage Value。

類似這樣的官司便是在這環境下經常出現。

上訴法庭在上述案例判大業主勝訴，但法官對大業主之「賺盡式」的估值卻有保留。加上國會已委派一個Law Commission審議及提出改革方案，以防小業主被強勢大業主欺壓。長遠來說，這案例有可能會被挑戰。

但一如過往，本人建議是：

(1)經濟環境許可，盡可能在地權租約 (Leasehold) 低於80年之前續約；

(2)要續約或買少於80年年期物業，最理想是先了解續約之大概銀碼，以及盡可能等Law Commission審議完畢，才作決定，除非此刻簽約價格上有特別優惠。

大家可能會問，為什麼把界線定在80年？從市場過往買賣紀錄顯示，少於80年之租約，其價值下滑速度開始不成正比的加快；租約低於60年，價值加快下跌的比例就更明顯。若在這些時段續約，要支付之價格就會反比例的增加，即有可能買貴貨。