近年不少英國物業的賣家或發展商會提供保證回報作招徠，例如，保證回報首三年8厘，五年後高市價一定百分比回購等。這類保證往往吸引投資者，全因相信他們會得到穩定回報，只賺不賠，美好得令人有點不安。今期分享一個案例及部分發展商常用的合約條款，供大家參考。

投資者X在2016一個展銷會上，以2.5萬鎊(約25萬港元)買入伯明翰一間只有55呎的小型辦公室。當時發展商保證五年的租金回報有9.25%。五年後發展商可用買入價110%回購單位。投資者X亦跟發展商的管理公司簽了五年租務代管合約，而租客亦是由發展商安排。

近10厘回報，加上回購協議，表面上是極好的投資，但魔鬼總是在細節。在英國投資物業，最重要看地契，買賣合約及租約。展銷會上經紀說甚麼都假，惟有白紙黑字最真實。最重要當然是要看看投資者X究竟買了甚麼，及發展商在合約裡承諾了甚麼。

地契的年期為100 年，由2014年1月1日開始，Leasehold不是問題，但短過100年的Leasehold就不建議，這裡已經是一個問題。

Leasehold 通常有兩個每年都要交的費用，一是向地主交Ground Rent(地租)，二是向物業管理公司交Service charge(管理費) ，管理物業公共地方。地租及管理費通常由業主支付，不過由於是商用物業，有些租約訂明管理費由租客承擔。投資者X的個案中，管理費及地租由租客承擔，所以他一直不知道作為業主的他要負責這些費用。

再看合約上的租金保證及回購條款怎樣寫。

雖然發展商在合約上的確作出租金及回購保證，但前提是要發展商還存在，才能夠兌現承諾。若果發展商破產，所有承諾都會作廢。「不幸」的事正好發生在投資者X身上，原本他一直相安無事收租，直至一年前，租務管理公司欠投資者X一年多租金，X 才發現物業已經人去樓空，由發展商安排的租客及發展商亦雙雙破產失聯。發展商破了產當然不能夠履行先前的承諾，而租客也破了產，欠租也追不回來。

把物業出售嗎？只有50多呎的空間，市場需求不多，賣得出也要大幅蝕讓。想再租出去嗎? 連找租務經紀的管理費都蝕埋。投資者X只剩下空置物業，不知道怎麼辦。

兩難局面下，筆者建議他在拍賣行盡快賣出去，寧願蝕一點，當交學費都比長期持有這負資產好得多。

這個例子說明，投資者要留意合約內容，發展商的背景。如果投資者X當初做足功課，不難發現發展商及經紀在展銷會上所作的承諾相當不靠譜。也很容易查冊發現發展商成立不久，手頭資產不多，背後的話事人很容易就可以把金蟬脫殼，把承諾的責任拋下。至於租務公司，也是一間剛成立的公司，同樣不可靠。