2017年，全球投資者也會把焦點集中在美元身上；利息、美匯指數、美國國債，都是全球投資者極為關注的事，香港基於受聯繫匯率 、美國利息及美匯指數所影響，香港樓價表面上，需要作出相應的下跌。

簡單來說，當美元及利息上升，香港資產價格便要下跌，所有在香港的「內部價格」：股價、樓價、工資、通脹等都需要下跌來調整整個經濟，而一般在坊間的「專家」，都單純用利率去評論樓價。在筆者眼中，那些「專家」簡直業餘得不能論為業餘。筆者實在不明白，那麼顯淺的金融知識，那些「專家」仍不能搞清楚，我有很多時都很想知道，到底他們的專欄是不是用錢買回來的，那麼低知識水平的人為何能為專家，筆者嘗試在此專欄中去解釋以下事實。

美元上升 影響屬表面

我以香港為例子，很多人認為美元上升會直接打擊香港樓價，但事實上，美元上升對香港樓價的影響只是表面的；實際上，美元上升導致熱錢的流向，才是影響樓價的主要原因之一，因為熱錢的流向，直接決定了香港的實質按揭利率， 而實質按揭利率，才影響樓價的主要重點，正如2008年，當負利率差距持續，在港熱錢充裕，銀行水浸而推動借貸，這是香港地產價格上升的主要原因。

而由於聯繫匯率制度關係，香港的實質按揭利率主要受美國利率走勢、香港通脹率、及銀行按揭市場競爭所影響的，回顧當年1997年前，實質按揭利率維持在5%內，到了1999年，金融風暴後香港出現通縮，導致實質按揭利率急升13.8%，2001年科網股泡沫爆破，美國開始減息，加上香港通縮情況改善，實質按揭利率又降至5%，當2003年下半年起經濟開始好轉，香港更於2004年走出通縮困局，實質按揭利率則持續低企；而踏入2008年，因通脹率上升，超低的名義按揭利息，正式進入負利率時代，在負利率期間，因銀行的利息收入趕不上通脹率，令現金購買力逐漸稍弱，加上實質借貸成本低廉，將資金投資於物業資產上，為了抗通脹和令資金保值不斷買樓，導致香港地產瘋狂急升。

2017年，實質按揭利率會有什麼變化？香港的通脹，一直高於大部分主要經濟體；回顧過去，通縮現象在歐元區出現，但香港整體消費物價同比變化一直維持在3%以上，雖然明年經濟不景，但香港的經濟增長預測也有1.8%，基本通脹率也在2%以上，再加上現時香港可維持資金很充裕，仍有一定彈性拒絕跟隨美國加息，所以可見的2017年，香港的實質按揭利率，仍然處於低位，在2017年內，香港樓價回調是不現實的想法。

筆者建議大家，那些「專家」的分析，最好少看為妙。