很多人在有意在海外置業，但沒有真正了解當地法律，中介喜歡隱惡揚善，香港買家經常捱打局面，唯有靠自己了解以下細節，才能避免做「羊牯」。

地權：「永久業權地」及「租賃地」

有海外置業經驗的人士都會知道，買樓前要清楚項目所在是「永久業權地」或「租賃地」。事實上永久業權地才最保值，同時，有些國家所有土地都是租賃地，有些則兩者都有，買家在置業前要了解條款，不少英聯邦國家或前英治地區，都有永久地權地段或較長的地權。以香港為例，不少地段地權長達999年。

有些國家的業權及地權關係較複雜，如越南、柬埔寨等國家等，業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地，一旦上蓋無咗就乜都無，有些國家立國時政局未穩，無法承諾永久業權。所以東南亞之中，我只有投資馬來西亞，因為以前是英治地區，地權簡單兼有永久地權。

稅制：購盤伙數或影響稅率

本港享有簡單稅制及相對較低的稅率，然而在海外買樓了解清楚稅率，因為隨時有機會賺價輸稅，以美國為例，付出的樓價並沒繳付未來的地稅，而任何美國房屋的業主要得到土地使用權，都必須於每年繳交0.7-1.5%的地稅。

如日本，其稅制亦對投資者很不利，因日本政府會向業主收取利得稅，並採取累進方式，最高達45%，幾乎佔租金收入一半，所以買日本樓一般不會博升值，所以千萬不要輕易被中介游說而多買幾伙，因為買一個單位，利得稅會很低，多幾間稅就會好高。

匯率：以按揭對沖匯率風險

海外交易時無疑要考慮外幣匯率因素；假設物業全以現金交易，買家就一定要留意匯率，不少中介只強調當地樓價升了多少，但未必會提及匯率變動。如果樓價升10%但匯率跌20%，都是無錢賺；如日圓長期以來匯水走下坡，令不少投資者對日本物業卻步；反觀英、美貨幣相對強勢，較少擔心。近期人民幣貶值令資金出走，同時美元趨強勢令紐約樓價節節攀升。 

但如果計及按揭，考慮因素就截然不同，假設在澳洲置業，向銀行借六成按揭，澳元貶值意味着負債都會下跌。雖然樓價整體下跌，但業主還款亦同時下跌，可以用更少資金置業，故買家宜採取按揭為物業對沖幣匯風險。

市場需求：購買力帶動升值 

投資物業固然要考慮當地經濟前景，地方人口是重要指標之一，人口增長可支持住屋需求，甚至左右國家經濟走向，比如日本老齡化是其長遠的問題，美國人口則穩步增長，如深圳人口由當初100萬人至今以幾倍急增，樓價亦隨之飆升，現在幾乎同香港看齊。

不少海外發展商或中介公司都會大篇幅介紹當地經濟數據之佳，但不少推銷員往往傾向報喜不報憂，所以不建議參與發展商的睇樓團，相反應該要自己去感受一次，因為機票來說比樓價只是小巫見大巫的價錢，例如大家透過網上在當地租住民宿約一個星期，或多住幾處民宿，既可親身感受，更可認識當地業主，分享在地的投資心得。

發展商：買名牌 

買名牌應該是最簡單的入門守則，即是選擇當地最知名發展商的項目，因為名氣較小的發展商，樓盤難覓二手市場，當地人亦未必願意承接。 

再者，沒有規模或知名度較小的發展商，需透過中介推廣，在過程中「食水」可能較深，例如他們從發展商手上購了100元的樓花，然後在推介會上以120元推介給你，當你打算向發展商以 120元購入樓花，基於認購協議條款，發展商會取消和地產顧問的買賣協議，並補回差額給他們，這樣一來一回，他們就賺了20元，所以海外置業推介是那麼好做。夠了，說太多，打人爛飯碗，收筆！